Planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamine Raasiku vallas

§ 1. Reguleerimisala

Käesoleva määrusega reguleeritakse Raasiku valla haldusterritooriumil:

1) planeeringu koostamise ja vormistamise tehnilised nõuded, mis tagavad planeeringu süsteemse terviklikkuse, järjepidevuse ja üheselt mõistetava loetavuse;

2) detailplaneeringu lahenduse elluviimiseks vajalike ja sellega seotud avalikult kasutatavate ehitiste rajamise ning kulude kandmise kord;

3) ehitusalase riikliku järelevalve teostamise pädevuse jaotus.

§ 2. Mõisted

(1) Käesolevas määruses olevaid mõisteid kasutatakse vastavalt planeerimisseaduse, ehitusseadustiku ja nende alusel antud õigusaktides sätestatud tähenduses. Reguleeritava valdkonna üldtunnustatud mõisteid kasutatakse valdkonnas üldlevinud tähenduses.

(2) Käesolevas määruses kasutatakse mõisteid järgmises tähenduses:

1) arendusala on maa‑ala, mille arendamiseks huvitatud isik taotleb planeeringu koostamist või projekteerimistingimusi. Arendustegevus on huvitatud isiku poolt soovitud tegevus arendusalal;

2) avalik ruum on ruum, mis on antud või avatud määratlemata isikute ringile kasutamiseks ning hõlmab üldkasutatavaid välialasid, sh väljakuid, platse, tänavaruumis paiknevaid alasid ning haljas-, pargi-, metsa- ja veealasid;

3) avalikult kasutatav ehitis on planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ning sellega funktsionaalselt seotud ehitis arendusalal või väljaspool seda;

4) ehitis on hoone või rajatis;

5) haldusleping on vähemalt kahepoolne leping valla ja huvitatud isiku vahel planeeringu koostamise üleandmiseks, rahastamiseks, avalikult kasutatavate ehitiste rajamiseks või muude kokkulepete sõlmimiseks, mis tagavad planeeringu elluviimise;

6) huvitatud isik on isik, kes on huvitatud planeeringu algatamisest, vastuvõtmisest, kehtestamisest elluviimisest ja arendustegevuse rahastamisest, juhul kui valla arengukava, eelarvestrateegia ja eelarve ei näe ette sellise planeeringu koostamist ega elluviimist;

7) planeering on käesoleva määruse tähenduses konkreetse maa ala kohta koostatav terviklik ruumilahendus, millega määratakse maakasutus ja ehitustingimused. Kui käesolevas määruses kasutatakse mõistet „planeering” laiemas tähenduses, täpsustatakse see vastavas sättes eraldi;

8) planeeringuala kontaktvöönd on ala, mille kasutus, hoonestus, teed, liikluslahendus, tehnovõrgud või keskkonnatingimused mõjutavad planeeringulahendust;

9) projekteerimistingimused on planeerimisseadusele või ehitusseadustikule tuginev haldusakt, millega määratakse ehitusprojekti koostamise ruumilised ja ehituslikud tingimused detailplaneeringu puudumisel või selle täpsustamisel;

10) vald on kohaliku omavalitsuse üksus, mille omavalitsusorganiteks on volikogu kui kohaliku omavalitsusüksuse esinduskogu ja valitsus kui volikogu poolt moodustatav täitevorgan;

11) vallavalitsus on Raasiku Vallavalitsus kui Raasiku Vallavolikogu poolt moodustatud kollegiaalne haldusorgan;

12) vallavalitsuse osakond on Raasiku Vallavolikogu poolt moodustatud vallavalitsuse struktuuri üksus, mille tegevuse eesmärgiks on planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamine.

§ 3. Vallavolikogu pädevus

(1) Vallavolikogu pädevuses on:

1) õigusaktidega volikogu ainupädevusse antud otsustused planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamisel;

2) üldplaneeringu või teemaplaneeringu koostamise ja keskkonnamõju strateegilise hindamise lõpetamise otsustamine;

3) detailplaneeringu kehtetuks tunnistamine;

4) detailplaneeringu menetlemine, mille koostamisel on nõutav keskkonnamõju strateegiline hindamine;

5) üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlemine;

6) valla üldplaneeringu, teemaplaneeringu ja vallaga piirneva kohaliku omavalitsusüksuse territooriumile koostatava ühise üldplaneeringu planeeringulahenduse menetlemine.

(2) Käesoleva paragrahvi lõikes 1 punktides 4 ja 5 toodud planeeringu koostamist ei saa üle anda halduslepinguga huvitatud isikule.

§ 4. Vallavalitsuse pädevus

Vallavalitsuse pädevuses on:

1) üld-, teema- ja detailplaneeringu koostamise korraldamine;

2) üldplaneeringu kohase detailplaneeringu menetlemine;

3) üldplaneeringu seletuskirjas sätestatud kaalutlusõiguse korral konkreetse piirangu rakendamise üle otsustamine juhul, kui otsustus pole õigusaktiga jäetud volikogu ainupädevusse;

4) üldplaneeringu kohase detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal esitatud kirjalike arvamuste osas seisukoha võtmine ning avaliku väljapaneku ja avaliku arutelu tulemuste alusel muudatuste tegemise vajalikkuse üle otsustamine;

5) üleriigilise planeeringu, riigi eriplaneeringu, maakonnaplaneeringu ja valla naabrusse jäävate kohalike omavalitsusüksuste üldplaneeringute kooskõlastamine ja vajadusel koostamises osalemine valla nimel;

6) planeerimisseaduse § 125 lõikes 5 sätestatud juhtudel otsustuste tegemine;

7) kehtestatud planeeringute järgimise ja elluviimise tagamine;

8) planeerimisseaduses ning muudes planeerimisvaldkonda reguleerivates õigusaktides sätestatud kohaliku omavalitsuse üksuse kooskõlastuse, seisukoha või arvamuse andmine.

§ 5. Vallavalitsuse osakonna pädevus

Vallavalitsuse osakonna pädevuses on:

1) üld-, teema- ja detailplaneeringu koostamise korraldamine ja menetlustoimingute tegemine;

2) üld-, teema- ja detailplaneeringu lähteseisukohtade väljatöötamine;

3) üld-, teema- ja detailplaneeringu algatamiseks, vastuvõtmiseks ja kehtestamiseks vajalike vallavalitsuse või volikogu haldusotsuste eelnõude ettevalmistamine;

4) planeeringu menetlemiseks ja elluviimiseks vajalike halduslepingute ettevalmistamine;

5) planeeringu menetluse käigus avalikult kasutatava ehitise rajamise vajaduse väljaselgitamine;

6) planeeringu koostamise korraldaja nimel vallalehes ja muudes infokanalites planeeringuga seotud teabe avaldamine, planeeringu eskiislahenduse tutvustamine, kooskõlastamise korraldamine ning planeeringu avaliku väljapaneku korraldamine, avaliku arutelu ja avaliku väljapaneku ajal esitatud kirjalike ettepanekute menetlemine;

7) planeerimisseaduse kohaste projekteerimistingimuste haldusotsuste eelnõude ettevalmistamine;

8) planeerimisseaduse alusel menetlustähtaegade pikendamine;

9) keskkonnamõju strateegilise hindamise eelhinnangu koostamine;

10) keskkonnamõju strateegilise hindamise algatamise või algatamata jätmise üle otsustamiseks vallavalitsuse või vallavolikogu haldusakti eelnõu ettevalmistamine;

11) keskkonnamõju strateegilise hindamise programmi ja aruande nõuetele vastavaks tunnistamiseks vallavalitsuse haldusakti eelnõu ettevalmistamine;

12) keskkonnamõju strateegilise koostamise korraldamine;

13) vallavolikogu ja vallavalitsuse nimel keskkonnamõju strateegilise hindamise kohta informatsiooni avaldamine ajalehes, Ametlikes Teadaannetes ja valla veebilehel;

14) kehtestatud planeeringute säilitamise ja huvitatud isikutele kättesaadavuse korraldamine;

15) kehtestatud planeeringute järgimise ja elluviimise tagamine.

§ 6. Planeeringu koostamise menetlus

(1) Planeeringu koostamine toimub vastavalt planeerimisseadusele ja valdkonda reguleerivatele õigusaktidele.

(2) Planeeringu koostamisel lähtutakse käesolevast määrusest, kehtivast maakonna ja valla üldplaneeringust ning tehnilistest standarditest.

§ 7. Vallavalitsuse pädevus

Vallavalitsuse pädevuses on:

1) projekteerimistingimuste väljastamine ja väljastamisest keeldumine;

2) projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamine;

3) ehitusloa väljastamine või väljastamisest keeldumine;

4) ehitusloa kehtetuks tunnistamine;

5) kasutusloa väljastamine või väljastamisest keeldumine;

6) kasutusloa kehtetuks tunnistamine;

7) ehitus- ja kasutusteatiste menetluses vajadusel haldusakti andmine;

8) ehitus- ja kasutusloa menetluses keskkonnamõju hindamise algatamise või algatamata jätmise otsustamine;

9) keskkonnamõju hindamise programmi ja aruande nõuetele vastavaks tunnistamine;

10) eratee avalikes huvides omandamise või erateele sundvalduse seadmise ja eratee avalikuks kasutamiseks määramise otsustamine;

11) sundvõõrandamise otsustamine;

12) avalikes huvides kinnisasjale või selle osale sundvalduse seadmine;

13) riiklikku järelevalvet teostava ametiisiku määramine;

14) muude ehitusseadustikus ja ehitusvaldkonda reguleerivates õigusaktides sätestatud kohaliku omavalitsuse üksusele antud ülesannete täitmine, näiteks kooskõlastuse, seisukoha või arvamuse andmine.

§ 8. Vallavalitsuse osakonna pädevus

Vallavalitsuse osakonna pädevuses on:

1) projekteerimistingimuste taotluste menetlemine sh avatud menetluse kohaldamise vajaduse hindamine;

2) ehitus- ja kasutusloa ning kasutusteatise taotluste vastavuse kontrollimine ning menetlemine;

3) ehitus- ja kasutusteatise menetlemine;

4) andmete esitamise teatise menetlemine;

5) ehitus- ja kasutusloa väljastamisele eelneva keskkonnamõju hindamise kohta teadete avaldamine.

6) puurkaevu või -augu ehitusloa taotluse ja lammutamise ehitusprojekti kooskõlastamine Keskkonnaametiga ja teiste asjakohaste asutustega;

7) keskkonnamõju hindamise koostamise korraldamine;

8) vallavalitsuse nimel keskkonnamõju hindamise kohta informatsiooni avaldamine ajalehes, Ametlikes Teadaannetes ja valla veebilehel;

9) ehitisregistrisse kandmata ehitiste väljaselgitamine;

10) riikliku järelevalve teostamine.

§ 9. Ehitusalast riiklikku järelevalvet teostava ametiisiku pädevus

(1) Riiklikku järelevalvet teostav ametiisik teostab riiklikku järelevalvet ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete üle.

(2) Riikliku järelevalvet teostaval ametiisikul on õigus kasutada kõiki seadusega ettenähtud riikliku järelevalve teostamiseks lubatud erimeetmeid.

§ 10. Planeeringu algatamisettepanek

(1) Planeeringu algatamisettepanek esitatakse vallavalitsusele kirjalikult valla veebilehel avaldatud vormil.

(2) Planeeringu algatamisettepanek esitatakse vajadusel koos planeeringu eskiisiga, mis on vajalik kavandatava ruumilahenduse hindamiseks.

(3) Planeeringu algatamisettepanekule võib lisada täiendavaid andmeid ja materjale, mis täpsustavad eskiislahendust.

(4) Planeeringumaterjalid tuleb koostada vastavalt Raasiku Vallavalitsuse avaldatud tehnilisi ja vormistulikke nõudeid sisaldavale juhendile, mida uuendatakse regulaarselt.

§ 11. Planeeringu eskiis

(1) Planeeringu eskiis esitada mahus, mis võimaldab hinnata kavandatava ruumimuudatuse sobivust ja mõju avalikule ruumile.

(2) Planeeringu eskiis koosneb seletuskirjast ja joonistest.

(3) Eskiislahenduse koosseisu kuuluvad järgmised joonised:

1) planeeritava maa-ala ja selle kontaktvööndi avaliku ruumi ehituslike ja funktsionaalsete seoste analüüs;

2) eskiislahendust illustreeriv joonis.

(4) Vallal on õigus anda planeeringu eskiislahenduse koostamiseks täpsustavaid tehnilisi nõudeid.

(5) Üldplaneeringu muutmisel detail- või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringuga tuleb dokumentide hulka lisada üldplaneeringu teksti ja jooniste vastava osa muudatuste ettepanek.

(6) Samale maa-alale varem kehtestatud samaliigilise planeeringu täielikult või osaliselt kehtetuks tunnistamise ettepaneku puhul lisada materjalide hulka samal maa-alal kehtetuks tunnistatava planeeringu üldandmed ning motiveeritud kehtetuks tunnistamise vajaduse põhjendused.

§ 12. Planeeringu koostamise põhimõtted

(1) Planeeringu koostamisel lähtutakse planeerimise heast tavast ning planeeringu koostamise alustest ja lähtedokumentidest.

(2) Planeeringuga tuleb luua eeldused kasutajasõbraliku ning turvalise elukeskkonna ja kogukondlikke väärtusi kandva ruumilise struktuuri olemasoluks ja säilitamiseks ning esteetilise miljöö arenguks, säilitades olemasolevaid väärtusi.

(3) Elamukrundi kavandamisel juhindutakse kehtivast üldplaneeringust ja vähemalt järgmistest põhimõtetest:

1) teede, tänavate ja parkimiskohtade planeerimisel lähtutakse Eestis kehtivatest projekteerimisnõuetest ja standarditest;

2) planeeringus määratakse sademevee ärajuhtimise, immutamise või taaskasutamise lahendused ning kirjeldatakse sademevee liikumist kuni eesvooluni, juhul kui eesvool on olemas.

(4) Üldplaneeringu muutmise korral lisatakse detail või kohaliku omavalitsuse eriplaneeringu koosseisu üldplaneeringu muutmise ulatuse kirjeldus ning üldplaneeringu muutmisvajaduse põhjendused.

(5) Kui planeeringu koostamise käigus ilmneb planeeringuala ruumilise ulatuse muutmise vajadus ja vallavalitsus on selle heaks kiitnud, esitatakse seletuskirjas muutmise põhjendused.

§ 13. Ehitiste väljaehitamine ja sellega seotud kulutuste kandmine

(1) Huvitatud isikul tekib planeeringukohaste ehitiste rajamise kohustus, kui isik on huvitatud planeeringu algatamisest, vastuvõtmisest, kehtestamisest ja elluviimisest ning valla arengukava, eelarvestrateegia ja eelarve ei näe ette sellise planeeringu koostamist ega elluviimist. Üldjuhul on planeeringu koostamisest huvitatud isik huvitatud planeeringu elluviimisest, kuid elluviimisest võib huvitatud olla ka isik, kes pole osalenud planeeringu koostamises.

(2) Huvitatud isik on kohustatud täitma planeeringu elluviimise lepinguga võetud ehituskohustused.

(3) Huvitatud isik on kohustatud kandma planeeringukohaste seal hulgas avalikus kasutuses ehitistega seotud kulud täielikult juhul, kui planeeringukohane ehitis teenindab otseselt detailplaneeringuala või seob planeeringuala juba olemasoleva ehitisega või eeldab olemasoleva ehitise ümberehitamist.

(4) Huvitatud isik on kohustatud kandma planeeringukohaste sh avalikus kasutuses ehitistega seotud kulud osaliselt juhul, kui rajatise rajamise kulusid on võimalik jagada mitme detailplaneeringu elluviimisest huvitatud isiku vahel.

(5) Kui avalikult kasutatav ehitis on rajatud üksnes konkreetse planeeringu elluviimisest huvitatud isiku kulul ning see ehitis hakkab seitsme aasta jooksul arvates ehitisele kasutusloa andmisest või kui kasutusluba ei ole nõutav, ehitise kasutuselevõtust teenindama ka teisi, hiljem kavandatud arendusalasid, on vastava hilisema planeeringu elluviimisest huvitatud isik kohustatud hüvitama varasema arendaja tehtud kulud avalikult kasutatava ehitise rajamisel proportsionaalselt oma planeeringuala teenindamise ulatusega.

(6) Käesoleva paragrahvi lõikes 5 nimetatud hüvitamise korra kehtestab vallavalitsus määrusega, mis vastab planeerimisseaduse § 131 lõikes 2¹sätestatud nõuetele.

§ 14. Planeeringu elluviimise halduslepingu tingimused, selle sõlmimine ja tähtajad

(1) Lisaks õigusaktides sätestatule lepitakse planeeringu kohaste sh avalikus kasutuses ehitiste rajamise halduslepingus kokku vähemalt:

1) huvitatud isiku detailsetes ehituskohustustes;

2) planeeringukohaste ehitiste rajamise kohustuse täitmise tähtajas, mis on üldjuhul maksimaalselt viis aastat arvates planeeringu kehtestamisest;

3) meetmetes planeeringukohaste sh avalikus kasutuses ehitiste rajamise kohustuse täitmise tagamiseks, kui see on vajalik avaliku huvi kaitseks ja kohustuste täitmise tagamiseks, milleks on vähemalt panga- või finantseerimisasutuse garantii andmine või kinnisasjadele üldjuhul esimese järjekoha hüpoteekide seadmine valla kasuks selliselt, et pangagarantii või hüpoteegisumma katab ehituskohustuste kogumaksumuse ja võimalikud leppetrahvid ning täitekulud;

4) huvitatud isik kohustuse seada valla kasuks (või valitseva kinnisasja kasuks) kinnistusraamatusse kantava reaalservituudi (hoidumisservituudi) kinnistule/kruntidele, millel paiknevad või millele kavandatakse planeeringukohased avalikult kasutatavad ehitised või nende teenindamiseks vajalikud alad, kui see on vajalik avalikult kasutatava ehitise väljaehitamise tagamiseks;

5) lepingukohaste välja ehitatud ehitiste hooldamise, avaliku kasutuse tagamise ja vallale üleandmiskohustuse täitmises, sh vajadusel kinnisasjade üleandmiseks võlaõiguslike kokkulepete sõlmimise tingimustes;

6) isikliku kasutusõiguse seadmises valla kasuks kinnistutele kui see on vajalik avalikult kasutatava ehitise väljaehitamise tagamiseks, millele on kavandatud avalikult kasutatavad planeeringukohased ehitised ja mille sisuks on valla õigus planeeringualal ise huvitatud isiku kulul välja ehitada avalikult kasutatavad ehitised ning neid huvitatud isiku kulul korras hoida ja hooldada juhul, kui huvitatud isik ei täida oma halduslepingust tulenevaid kohustusi kohaselt, sh õigeaegselt.

(2) Haldusleping planeeringukohaste sh avalikus kasutuses ehitiste rajamiseks, järgides kõiki käesolevas peatükis sätestatud nõudeid, sõlmitakse enne sellega seotud planeeringu kehtestamise otsuse tegemist. Lepingu ettevalmistamise notaribüroos korraldab vallavalitsuse kantselei.

(3) Kui huvitatud isik võõrandab planeeringuga hõlmatud ja käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud halduslepinguga kaetud kinnistuid või nende osi, tuleb huvitatud isikul anda võõrandamisel üle ka käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud halduslepingust tulenevate õiguste ja kohustuste kogum, mille kohta sõlmitakse halduslepingu muudatus.

(4) Planeeringukohaste kinnistute jagamise järgselt annab nõusoleku piiratud asjaõiguste, eelmärgete ja hüpoteegikannete muutmiseks vallavalitsus.

(5) Kui huvitatud isik on halduslepinguga võetud hüpoteegi kustutamise eelduseks olevad kohustused ja tingimused nõuetekohaselt täitnud, annab vallavalitsus nõusoleku vastava hüpoteegi kustutamiseks sellesisulise nõude saamisest nelja nädala jooksul. Enne vastava nõusoleku andmist kontrollib vallavalitsuse osakond kohustuste nõuetekohast täitmist.

(6) Kui vald ja huvitatud isik on kokku leppinud hüpoteegi kustutamises proportsionaalselt vastavalt teostatud planeeringukohaste sh avalike ehitiste rajamise tööetappidele, annab vallavalitsus nõusoleku hüpoteegi proportsionaalseks kustutamiseks samadel eeldustel.

(7) Käesoleva paragrahvi lõigetes 5 ja 6 sätestatud hüpoteegi kustutamise lepingu sõlmib vallavanem.

(8) Vallavalitsus võib algatada planeeringu kehtetuks tunnistamise menetluse planeerimisseaduses sätestatud tingimustel ja korras, kui huvitatud isik ei ole nõuetekohaselt ja kokku lepitud tähtaja jooksul täitnud käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud halduslepingut.

§ 15. Ehitiste rajamisega seotud kulude arvutamise kord

Planeeringukohaste sh avalikus kasutuses ehitiste rajamisega seotud otsesed eeldatavad kulud arvutatakse hiljemalt enne planeeringu elluviimise halduslepingu sõlmimist huvitatud isikuga lähtuvalt planeeringuga kavandatavate ehitiste orienteeruvast mahust või pindalast, kasutatavate ehitusmaterjalide hinnast, ehitustööde maksumusest ja muudest asjakohastest tasudest. Vallavalitsus lähtub ehitiste ühiku hinna arvutamisel muuhulgas vallavalitsuse poolt sarnaste ehitiste rajamiseks varasemalt läbiviidud riigihangete ligikaudsetest maksumustest.

§ 16. Määruse rakendamine

Enne käesoleva määruse jõustumist sõlmitud valla ja huvitatud isiku vahelised halduslepingud jäävad kehtima nendes sätestatud tingimustel.

§ 17. Määruste kehtetuks tunnistamine

(1) Tunnistada kehtetuks Raasiku Vallavolikogu 26.05.2020. a määrus nr 9 „Planeerimis- ja ehitusvaldkonna korraldamine Raasiku vallas“.

(2) Tunnistada kehtetuks Raasiku Vallavolikogu 13.12.2022. a määrus nr 18 „Raasiku valla detailplaneeringutega otseselt ning funktsionaalselt seotud rajatiste rahastamise kokkuleppimise kord“.

§ 18. Määruse jõustumine

Määrus jõustub kolmandal päeval pärast Riigi Teatajas avaldamist.