Залог при аренде жилья в Эстонии и его возврат

Каким может быть размер залога?

Договором найма жилого помещения можно предусмотреть, что для обеспечения требований из договора наниматель вносит залог в размере до трёхмесячной арендной платы (VÕS § 308 lg 1) [1]. Наниматель может внести залог равными частями в течение трёх месяцев; первая часть вносится после заключения договора (VÕS § 308 lg 1) [1]. В договоре найма жилого помещения соглашение, отклоняющееся от закона в ущерб нанимателю, ничтожно (VÕS § 275) [2].

Если наймодатель удовлетворил своё требование за счёт залога, он может потребовать восстановить залог в согласованном размере; это тоже можно сделать равными частями в течение трёх месяцев (VÕS § 308 lg 1¹) [1]. По соглашению залог можно заменить другим равноценным обеспечением (VÕS § 308 lg 5) [1].

Как хранится залог?

Наймодатель должен хранить залог в кредитном учреждении отдельно от своего имущества, как минимум под средний местный процент; проценты принадлежат нанимателю и увеличивают залог (VÕS § 308 lg 2) [1]. Залог и начисленные на него проценты не входят в конкурсную массу наймодателя, и на них нельзя обратить взыскание в исполнительном производстве против наймодателя (VÕS § 308 lg 4) [1].

Когда и за что наймодатель может удержать залог?

Залог обеспечивает требования, вытекающие из договора найма (VÕS § 308 lg 1) [1]. Если наймодатель в течение двух месяцев после окончания договора не сообщил о своём требовании к нанимателю, наниматель может потребовать вернуть залог (VÕS § 308 lg 3) [1].

При оценке требований наймодателя важны следующие правила.

• Обычный износ. Наниматель должен вернуть вещь в состоянии, соответствующем её использованию по договору, и не отвечает за обычный износ, ухудшение и изменения, связанные с использованием по договору (VÕS § 334 lg 1 и 2) [3]. Если стороны при заключении договора договорились в форме, позволяющей письменное воспроизведение, что наниматель устранит обычный износ или возместит связанные с этим разумные и необходимые расходы, такое соглашение действует, но не в отношении вещей, переданных наймодателем вместе с помещением (VÕS § 334 lg 2¹) [3].
• Акт передачи. Если при передаче вещи был составлен акт, предполагается, что вещь передана в указанном в нём состоянии (VÕS § 334 lg 1) [3].
• Осмотр и уведомление. При возврате вещи наймодатель должен проверить её состояние и без промедления сообщить нанимателю о недостатках, за которые тот отвечает; иначе он теряет права, вытекающие из недостатка, кроме недостатков, которые нельзя обнаружить при обычном осмотре (VÕS § 336 lg 1) [4].
• Неустойка. Требование о неустойке за существенное нарушение неденежного обязательства наймодатель не может удовлетворить за счёт залога (VÕS § 287 lg 5) [5].
• Давность. Требование наймодателя о компенсации за изменение или ухудшение вещи погашается давностью через шесть месяцев с момента получения вещи обратно (VÕS § 338 lg 1 и 2) [6].

Что говорит закон

• Залог может составлять „kuni kolme kuu üüri ulatuses“ [1] (перевод: до трёхмесячной арендной платы; VÕS § 308 lg 1).
• „Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.“ [1] (перевод: проценты принадлежат нанимателю и увеличивают залог; VÕS § 308 lg 2).
• „Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.“ [1] (перевод: наниматель может потребовать возврата залога, если наймодатель в течение двух месяцев после окончания договора найма не сообщил о своём требовании к нанимателю; VÕS § 308 lg 3).
• Наниматель не отвечает за „asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest“ [3] (перевод: обычный износ, ухудшение и изменения вещи), связанные с использованием по договору (VÕS § 334 lg 2).

Что делать

1. При передаче жилья составьте акт передачи – тогда предполагается, что вещь передана в указанном в нём состоянии (VÕS § 334 lg 1) [3].
2. Проверьте, что залог не превышает трёхмесячной арендной платы, и при необходимости вносите его равными частями в течение трёх месяцев (VÕS § 308 lg 1) [1].
3. По окончании договора верните жильё в состоянии, соответствующем использованию по договору, и попросите наймодателя сразу его осмотреть (VÕS § 334 lg 1; VÕS § 336 lg 1) [3] [4].
4. Если наймодатель в течение двух месяцев после окончания договора не сообщил о своём требовании, потребуйте вернуть залог вместе с процентами (VÕS § 308 lg 2 и 3) [1].
5. При споре можно обратиться в комиссию по жилищному найму (üürikomisjon) или в суд по закону о разрешении споров по найму (üürivaidluse lahendamise seadus, ÜVLS) (ÜVLS § 1 lg 1) [7]. Üürikomisjon может создать единица местного самоуправления (ÜVLS § 2 lg 1) [8], и денежные требования свыше 3200 евро в üürikomisjon не рассматриваются (ÜVLS § 1 lg 1¹) [7]. Заявление подаётся письменно; в нём указываются, в частности, требование, обосновывающие его обстоятельства и доказательства (ÜVLS § 5 lg 1 и 2) [9].

Частые вопросы

Может ли наймодатель потребовать залог в размере четырёхмесячной платы?

Договором найма жилого помещения залог можно установить в размере до трёхмесячной арендной платы (VÕS § 308 lg 1) [1]; соглашение, отклоняющееся от закона в ущерб нанимателю, в договоре найма жилого помещения ничтожно (VÕS § 275) [2].

Когда наймодатель должен вернуть залог?

Наниматель может потребовать возврата залога, если наймодатель в течение двух месяцев после окончания договора не сообщил о своём требовании к нанимателю (VÕS § 308 lg 3) [1].

Начисляются ли на залог проценты?

Да. Залог хранится в кредитном учреждении как минимум под средний местный процент, а проценты принадлежат нанимателю и увеличивают залог (VÕS § 308 lg 2) [1].

Можно ли удержать залог за обычный износ?

Наниматель не отвечает за обычный износ, связанный с использованием по договору (VÕS § 334 lg 2) [3], если только при заключении договора стороны не договорились в форме, позволяющей письменное воспроизведение, что наниматель устранит обычный износ или возместит связанные с этим разумные и необходимые расходы; такое соглашение не действует в отношении вещей, переданных наймодателем вместе с помещением (VÕS § 334 lg 2¹) [3].

Действуют ли эти правила при краткосрочной аренде?

Положения о найме жилых и коммерческих помещений не применяются, в частности, к договорам найма помещений гостиничных предприятий и помещений для отдыха сроком не более трёх месяцев, а также к договорам о временном пользовании другими помещениями (VÕS § 272 lg 4 p 1) [10]. Они не применяются и к найму жилья, которое является частью жилых помещений, используемых самим наймодателем, и в большей части обставлено наймодателем, – например, комнаты в квартире, где живёт сам наймодатель (VÕS § 272 lg 4 p 3) [10].