Üüri tagatisraha ja selle tagastamine

Kui suur võib tagatisraha olla?

Eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses (VÕS § 308 lg 1) [1]. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades; esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist (VÕS § 308 lg 1) [1]. Eluruumi üürilepingus on seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine (VÕS § 275) [2].

Kui üürileandja on rahuldanud tagatisraha arvelt oma nõude, võib ta nõuda tagatisraha taastamist lepingus kokkulepitud ulatuses; ka selle võib üürnik tasuda kolme kuu jooksul võrdsetes osades (VÕS § 308 lg 1¹) [1]. Kokkuleppel võib tagatisraha asendada muu samaväärse tagatisega (VÕS § 308 lg 5) [1].

Kuidas tagatisraha hoitakse?

Üürileandja peab tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga; intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2) [1]. Tagatisraha ja sellelt kogutud intress ei kuulu üürileandja pankrotivarasse ning sellele ei saa pöörata sissenõuet täitemenetluses üürileandja vastu (VÕS § 308 lg 4) [1].

Millal ja millest arvelt võib üürileandja tagatisraha kinni pidada?

Tagatisraha tagab üürilepingust tulenevaid nõudeid (VÕS § 308 lg 1) [1]. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu, võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist (VÕS § 308 lg 3) [1].

Üürileandja nõuete hindamisel on olulised järgmised reeglid.

• Tavaline kulumine. Üürnik peab asja tagastama seisundis, mis vastab lepingujärgsele kasutamisele, ega vastuta hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 1 ja 2) [3]. Kui pooled on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku leppinud, et üürnik kõrvaldab tavalise kulumise või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud, kehtib see kokkulepe, kuid mitte üürileandja antud asjade kohta (VÕS § 334 lg 2¹) [3].
• Üleandmisakt. Kui asja üleandmisel koostati üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle aktis toodud seisundis (VÕS § 334 lg 1) [3].
• Ülevaatus ja teatamine. Asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima selle seisundit ja viivitamata teatama üürnikule puudustest, mille eest üürnik vastutab; kui ta seda ei tee, kaotab ta puudusest tulenevad õigused, välja arvatud puuduse puhul, mida tavalise ülevaatusega avastada ei saa (VÕS § 336 lg 1) [4].
• Leppetrahv. Mitterahalise kohustuse olulise rikkumise eest kokkulepitud leppetrahvi nõuet ei saa üürileandja rahuldada tagatisraha arvelt (VÕS § 287 lg 5) [5].
• Aegumine. Üürileandja nõue asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamiseks aegub kuue kuuga asja tagasisaamisest (VÕS § 338 lg 1 ja 2) [6].

Mida seadus ütleb

• Tagatisraha võib olla „kuni kolme kuu üüri ulatuses“ (VÕS § 308 lg 1) [1].
• „Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha.“ (VÕS § 308 lg 2) [1]
• „Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.“ (VÕS § 308 lg 3) [1]
• Üürnik ei vastuta „asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest“, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 2) [3].

Mida teha

1. Koostage eluruumi üleandmisel üleandmisakt – siis eeldatakse, et asi anti üle selles toodud seisundis (VÕS § 334 lg 1) [3].
2. Kontrollige, et tagatisraha ei ületaks kolme kuu üüri, ja vajaduse korral makske see kolme kuu jooksul võrdsetes osades (VÕS § 308 lg 1) [1].
3. Lepingu lõppedes tagastage eluruum lepingujärgsele kasutamisele vastavas seisundis ja paluge üürileandjal see kohe üle vaadata (VÕS § 334 lg 1; VÕS § 336 lg 1) [3] [4].
4. Kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist oma nõudest teatanud, nõudke tagatisraha koos intressiga tagasi (VÕS § 308 lg 2 ja 3) [1].
5. Vaidluse korral võib pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [7]. Üürikomisjoni võib asutada kohaliku omavalitsuse üksus (ÜVLS § 2 lg 1) [8], ja üürikomisjonides ei lahendata rahalisi nõudeid, mis ületavad 3200 eurot (ÜVLS § 1 lg 1¹) [7]. Avaldus üürikomisjonile on kirjalik ning selles märgitakse muu hulgas nõue ja seda põhjendavad asjaolud ning tõendid (ÜVLS § 5 lg 1 ja 2) [9].

Korduma kippuvad küsimused

Kas üürileandja võib küsida nelja kuu üüri suuruse tagatise?

Eluruumi üürilepinguga võib tagatisraha kokku leppida kuni kolme kuu üüri ulatuses (VÕS § 308 lg 1) [1]; seadusest üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on eluruumi üürilepingus tühine (VÕS § 275) [2].

Millal peab üürileandja tagatisraha tagastama?

Üürnik võib tagatisraha tagastamist nõuda, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu (VÕS § 308 lg 3) [1].

Kas tagatisrahalt peab maksma intressi?

Jah. Tagatisraha hoiustatakse krediidiasutuses vähemalt kohaliku keskmise intressiga ning intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha (VÕS § 308 lg 2) [1].

Kas tavalise kulumise eest võib tagatisest raha kinni pidada?

Üürnik ei vastuta hariliku kulumise eest, mis kaasneb lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 2) [3], välja arvatud kui lepingu sõlmimisel on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud, et üürnik kõrvaldab hariliku kulumise või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud; see kokkulepe ei kehti asjadele, mille üürileandja andis kasutada koos ruumidega (VÕS § 334 lg 2¹) [3].

Kas need reeglid kehtivad ka lühiajalisel üürimisel?

Elu- ja äriruumide üürimise sätteid ei kohaldata muu hulgas majutusettevõtte ja puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga kuni kolm kuud ega muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud lepingutele (VÕS § 272 lg 4 p 1) [10]. Samuti ei kohaldata neid sätteid üürilepingule, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda kasutatavatest eluruumidest ja mille üürileandja on suuremas osas sisustanud – näiteks tuba üürileandja enda kodus (VÕS § 272 lg 4 p 3) [10].