Üüritud korteri puudused ja remont

Kes peab üüritud korteri korras hoidma?

Üürileandja on kohustatud andma asja üürnikule üle kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (VÕS § 276 lg 1) [1]. Üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti (VÕS § 276 lg 2) [1].

Üürniku enda kanda on pisipuudused: üürnik peab oma kulul kõrvaldama puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega (VÕS § 280) [4]. Kui puudus tekib lepingu kehtivuse ajal, üürnik selle eest ei vastuta ega pea seda oma kulul kõrvaldama, on tal seaduses loetletud õigused: nõuda puuduse kõrvaldamist või kahju hüvitamist, alandada üüri või seda hoiustada (VÕS § 278 p 1, 3, 4 ja 5) [2].

Eluruumi üürilepingus on poolte õiguste, kohustuste ja vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine (VÕS § 275) [5].

Mis siis, kui puudus oli olemas juba sissekolimisel?

Kui üürileandja annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda (VÕS § 277 lg 1) [6]. Kui üürnik aga teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja võttis selle sellele vaatamata vastu, kaotab ta taganemisõiguse ning võib VÕS §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis (VÕS § 277 lg 2) [6].

Kokkulepe, mis välistab või piirab üürniku õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, on tühine, kui üürileandja teadis või pidi lepingu sõlmimisel teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei teatanud sellest üürnikule (VÕS § 281) [7].

Kuidas ja millal puudusest teatada?

Üürnik peab üürileandjale viivitamata teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest, kui ta ise ei pea seda kõrvaldama, ning ohust asjale, kui ohu tõrjumiseks tuleb abinõud tarvitusele võtta (VÕS § 282 lg 1 p 1 ja 2) [3]. Teatamata jätmisel peab üürnik hüvitama üürileandjale sellega tekitatud kahju (VÕS § 282 lg 2) [3]. Kui üürileandja ei saanud puudust kõrvaldada seetõttu, et üürnik ei teatanud, ei või üürnik kasutada üürileandja suhtes VÕS §-s 278 sätestatud õigusi (VÕS § 282 lg 3) [3].

Kas üüri võib alandada või jätta maksmata?

Kui üürnik ei saanud asja puuduse tõttu sihtotstarbeliselt kasutada, ei pea ta selle ajavahemiku eest maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid (VÕS § 296 lg 1) [8]. Kui kasutamise võimalus on puuduse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest (VÕS § 296 lg 2) [8].

Eluruumi üürnik võib oma nõude üürinõudega tasaarvestada või seaduses sätestatud alusel üüri maksmisest keelduda, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist (VÕS § 297 lg 1) [9]; sellest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 297 lg 2) [9].

Puuduse kõrvaldamist nõudes võib üürnik määrata üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis tähtaja ja hoiatada, et kui puudust ei kõrvaldata, hoiustab ta tähtaja möödumisel sissenõutavaks muutuva üüri; hoiustamisest tuleb üürileandjale samas vormis teatada (VÕS § 298 lg 1) [10]. Üürileandja võib nõuda hoiustatud summa väljaandmist, kui üürnik ei ole oma nõuet esitanud üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul alates ajast, mil esimesena hoiustatud üür muutus sissenõutavaks (VÕS § 298 lg 2) [10].

Kas puuduse võib ise kõrvaldada ja kulud tagasi nõuda?

Üürnik võib puuduse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui üürileandja on puuduse kõrvaldamisega viivituses või kui puudus piirab asja sihtotstarbelise kasutamise võimalust üksnes ebaolulisel määral (VÕS § 279 lg 3) [11]. Kokkulepe, mis kaldub üürniku kahjuks kõrvale tema õigusest puudus ise kõrvaldada, on tühine (VÕS § 279 lg 4) [11].

Mida seadus ütleb

• „Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.“ (VÕS § 276 lg 1) [1] – korteri korrashoid on eelkõige üürileandja kohustus.
• „Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.“ (VÕS § 280) [4] – pisipuudused kõrvaldab üürnik ise ja oma kulul.
• Üürnik võib „alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest“ (VÕS § 296 lg 2) [8].
• „Üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist“, kui üürileandja on kõrvaldamisega viivituses või puudus piirab asja sihtotstarbelist kasutamist üksnes ebaolulisel määral (VÕS § 279 lg 3) [11].
• Üürnik peab üürileandjale puudusest „viivitamata teatama“ (VÕS § 282 lg 1) [3].

Mida teha

1. Koostage sissekolimisel üleandmisakt – siis eeldatakse, et asi anti üle aktis toodud seisundis (VÕS § 334 lg 1) [12].
2. Teatage puudusest üürileandjale viivitamata (VÕS § 282 lg 1 p 1) [3]. Kirjalik teade koos fotodega aitab hiljem tõendada, millal ja millest teatasite.
3. Võimaldage üürileandjal puudus kõrvaldada – üürnik peab vajalikke töid taluma (VÕS § 283 lg 1) [13].
4. Kui puudus vähendab kasutamise võimalust, alandage üüri puudusele vastaval määral (VÕS § 296 lg 2) [8]; tasaarvestamise või maksmisest keeldumise kavatsusest teatage kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne maksetähtpäeva (VÕS § 297 lg 1) [9].
5. Kui üürileandja viivitab, võite puuduse ise kõrvaldada ja nõuda vajalike kulutuste hüvitamist (VÕS § 279 lg 3) [11] või määrata tähtaja ja hoiustada üüri (VÕS § 298 lg 1) [10].
6. Vaidluse korral võib pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [14]. Üürikomisjon lahendab vaidluse, kui samas asjas ei ole varem kohtusse pöördutud (ÜVLS § 1 lg 2) [14]. Üürikomisjoni võib asutada kohaliku omavalitsuse üksus (ÜVLS § 2 lg 1) [15]; üürikomisjonides ei lahendata vaidlusi rahaliste nõuete üle, mis ületavad 3200 eurot (ÜVLS § 1 lg 1¹) [14].

Korduma kippuvad küsimused

Milliseid remonditöid peab üürnik ise tegema?

Oma kulul peab üürnik kõrvaldama puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega (VÕS § 280) [4]. Lepingu lõppedes ei vastuta üürnik asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 2) [12], välja arvatud kui lepingu sõlmimisel on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud, et üürnik kõrvaldab hariliku kulumise või kannab sellega seotud mõistlikud ja vajalikud kulud; see ei kohaldu asjadele, mille üürileandja andis kasutada koos ruumidega (VÕS § 334 lg 2¹) [12].

Kas võin korterit ise parendada või ümber teha?

Parendusi ja muudatusi võib üürnik teha üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul; üürileandja ei või nõusolekust keelduda, kui see on vajalik asja kasutamiseks või mõistlikuks majandamiseks (VÕS § 285 lg 1) [16].

Kas puuduse tõttu võib lepingu kohe üles öelda?

Kui üürileandja teab puudusest või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda seda mõistliku aja jooksul, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral (VÕS § 279 lg 1) [11]. Kumbki pool võib eluruumi üürilepingu üles öelda, kui eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317) [17].

Kas üürileandja võib tulla korterisse remonti tegema?

Üürnik peab taluma töid, mis on vajalikud asja säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks, kahju ärahoidmiseks või selle tagajärgede kõrvaldamiseks, ning lubama asja üle vaadata, kui see on vajalik asja säilitamiseks, võõrandamiseks või üürimiseks teisele isikule (VÕS § 283 lg 1 ja 2) [13]. Talumiskohustus ei välista ega piira üürniku õigust tööde tõttu alandada üüri ega nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 283 lg 1) [13]. Üürileandja peab töödest ja ülevaatusest õigeaegselt teatama ning arvestama üürniku huve (VÕS § 283 lg 3) [13].