Недостатки арендованной квартиры и ремонт

Кто должен поддерживать арендованную квартиру в порядке?

Наймодатель обязан передать вещь нанимателю к согласованному сроку вместе с принадлежностями в состоянии, пригодном для использования по договору, и обеспечить её поддержание в этом состоянии во время действия договора (VÕS § 276 lg 1) [1]. Наниматель, в свою очередь, должен пользоваться вещью бережно и в соответствии с назначением, из которого исходили при сдаче внаём (VÕS § 276 lg 2) [1].

На нанимателе лежат мелкие недостатки: он должен за свой счёт устранить недостаток, который можно устранить небольшой уборкой или уходом, необходимыми для обычного содержания вещи (VÕS § 280) [4]. Если недостаток возник во время действия договора, наниматель за него не отвечает и не обязан устранять его за свой счёт, у него есть права, перечисленные в законе: требовать устранения недостатка или возмещения ущерба, снизить арендную плату или депонировать её (VÕS § 278 p 1, 3, 4 и 5) [2].

В договоре найма жилого помещения соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон, отклоняющееся от закона в ущерб нанимателю, ничтожно (VÕS § 275) [5].

Что если недостаток был уже при въезде?

Если наймодатель передал вещь, недостатки которой исключают возможность её использования по назначению или существенно её ограничивают, наниматель может отступить от договора (VÕS § 277 lg 1) [6]. Но если наниматель знал или должен был знать, что вещь не соответствует условиям договора, и всё же принял её, он теряет право отступления и может осуществлять права по VÕS § 278, только если при принятии вещи оговорил за собой такое право (VÕS § 277 lg 2) [6].

Соглашение, исключающее или ограничивающее права нанимателя в связи с несоответствием вещи условиям договора, ничтожно, если наймодатель при заключении договора знал или должен был знать о несоответствии и не сообщил о нём нанимателю (VÕS § 281) [7].

Как и когда сообщать о недостатке?

Наниматель должен без промедления сообщить наймодателю о несоответствии вещи условиям договора, если сам не обязан его устранять, а также об опасности для вещи, если для её предотвращения нужно принять меры (VÕS § 282 lg 1 p 1 и 2) [3]. Если наниматель не сообщил, он должен возместить наймодателю причинённый этим ущерб (VÕS § 282 lg 2) [3]. Если наймодатель не смог устранить недостаток из-за того, что наниматель не сообщил о нём, наниматель не может использовать против наймодателя права по VÕS § 278 (VÕS § 282 lg 3) [3].

Можно ли снизить арендную плату или не платить её?

Если наниматель не мог использовать вещь по назначению из-за недостатка, он не обязан за этот период платить арендную плату и нести дополнительные расходы (kõrvalkulud) или расходы на содержание и улучшение здания (VÕS § 296 lg 1) [8]. Если возможность использования из-за недостатка лишь уменьшилась, наниматель может снизить плату соразмерно недостатку за период с момента, когда стало известно о недостатке, до его устранения (VÕS § 296 lg 2) [8].

Наниматель жилого помещения может зачесть своё требование против требования об арендной плате или на основании закона отказаться от её уплаты, если сообщил наймодателю об этом намерении в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за один месяц до наступления срока платежа (VÕS § 297 lg 1) [9]; соглашение, отклоняющееся от этого, ничтожно (VÕS § 297 lg 2) [9].

Требуя устранить недостаток, наниматель может в форме, позволяющей письменное воспроизведение, назначить наймодателю срок и предупредить, что если недостаток не будет устранён, он по истечении срока депонирует арендную плату, срок уплаты которой наступает; о депонировании нужно сообщить наймодателю в той же форме (VÕS § 298 lg 1) [10]. Наймодатель может потребовать выдачи депонированной суммы, если наниматель не подал своё требование в комиссию по жилищному найму (üürikomisjon) или в суд в течение 30 дней с момента, когда наступил срок уплаты первой депонированной платы (VÕS § 298 lg 2) [10].

Можно ли устранить недостаток самому и вернуть расходы?

Наниматель может сам устранить недостаток и потребовать возмещения необходимых расходов, если наймодатель просрочил устранение недостатка или если недостаток лишь незначительно ограничивает возможность использования вещи по назначению (VÕS § 279 lg 3) [11]. Соглашение, отклоняющееся от этого права нанимателя ему в ущерб, ничтожно (VÕS § 279 lg 4) [11].

Что говорит закон

• „Üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal.“ [1] (перевод: наймодатель обязан передать вещь нанимателю к согласованному сроку вместе с принадлежностями в состоянии, пригодном для использования по договору, и обеспечить её поддержание в этом состоянии во время действия договора; VÕS § 276 lg 1) – порядок в квартире прежде всего обязанность наймодателя.
• „Üürnik peab oma kulul kõrvaldama üüritud asja puuduse, mida saab kõrvaldada asja harilikuks säilitamiseks vajaliku väikese koristamise või hooldamisega.“ [4] (перевод: наниматель должен за свой счёт устранить недостаток, который можно устранить небольшой уборкой или уходом, необходимыми для обычного содержания вещи; VÕS § 280) – мелкие недостатки наниматель устраняет сам и за свой счёт.
• Наниматель может „alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest“ [8] (перевод: снизить плату соразмерно недостатку за период с момента, когда стало известно о недостатке, до его устранения; VÕS § 296 lg 2).
• „Üürnik võib puuduse või takistuse ise kõrvaldada ja nõuda selleks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist“ [11] (перевод: наниматель может сам устранить недостаток или препятствие и потребовать возмещения необходимых расходов; VÕS § 279 lg 3), если наймодатель просрочил устранение или недостаток лишь незначительно ограничивает использование вещи по назначению.
• Наниматель должен „viivitamata teatama“ [3] (перевод: без промедления сообщить) наймодателю о недостатке (VÕS § 282 lg 1).

Что делать

1. При въезде составьте акт передачи – тогда предполагается, что вещь передана в указанном в нём состоянии (VÕS § 334 lg 1) [12].
2. Без промедления сообщите наймодателю о недостатке (VÕS § 282 lg 1 p 1) [3]. Письменное сообщение с фотографиями поможет позже доказать, когда и о чём Вы сообщили.
3. Дайте наймодателю устранить недостаток – наниматель обязан терпеть необходимые работы (VÕS § 283 lg 1) [13].
4. Если недостаток уменьшает возможность использования, снизьте плату соразмерно недостатку (VÕS § 296 lg 2) [8]; о намерении зачесть требование или отказаться от уплаты сообщите в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за один месяц до срока платежа (VÕS § 297 lg 1) [9].
5. Если наймодатель просрочил, Вы можете устранить недостаток сами и потребовать возмещения необходимых расходов (VÕS § 279 lg 3) [11] или назначить срок и депонировать плату (VÕS § 298 lg 1) [10].
6. При споре можно обратиться в üürikomisjon или в суд по закону о разрешении споров по найму (üürivaidluse lahendamise seadus, ÜVLS) (ÜVLS § 1 lg 1) [14]. Üürikomisjon рассматривает спор, если по тому же делу ранее не обращались в суд (ÜVLS § 1 lg 2) [14]. Üürikomisjon может создать единица местного самоуправления (ÜVLS § 2 lg 1) [15]; споры о денежных требованиях свыше 3200 евро в üürikomisjon не рассматриваются (ÜVLS § 1 lg 1¹) [14].

Частые вопросы

Какой ремонт наниматель должен делать сам?

За свой счёт наниматель устраняет недостаток, который можно устранить небольшой уборкой или уходом, необходимыми для обычного содержания вещи (VÕS § 280) [4]. При окончании договора наниматель не отвечает за обычный износ, ухудшение и изменения вещи, связанные с использованием по договору (VÕS § 334 lg 2) [12], если только при заключении договора стороны не договорились в форме, позволяющей письменное воспроизведение, что наниматель устранит обычный износ или возместит связанные с этим разумные и необходимые расходы; это не касается вещей, переданных наймодателем вместе с помещением (VÕS § 334 lg 2¹) [12].

Можно ли самому улучшать или переделывать квартиру?

Улучшения и изменения наниматель может делать только с согласия наймодателя, выраженного в форме, позволяющей письменное воспроизведение; наймодатель не может отказать в согласии, если это необходимо для использования вещи или её разумного содержания (VÕS § 285 lg 1) [16].

Можно ли из-за недостатка сразу расторгнуть договор?

Если наймодатель знает или должен знать о недостатке, но не устраняет его в разумный срок, наниматель может расторгнуть договор без соблюдения срока предупреждения, если недостаток исключает использование вещи по назначению или существенно его ограничивает (VÕS § 279 lg 1) [11]. Каждая сторона может расторгнуть договор найма жилого помещения, если жильё находится в таком состоянии, что его использование связано с существенной опасностью для здоровья людей (VÕS § 317) [17].

Может ли наймодатель прийти в квартиру делать ремонт?

Наниматель должен терпеть работы, необходимые для сохранения вещи, устранения недостатков, предотвращения ущерба или устранения его последствий, и разрешать осмотр вещи, если это необходимо для её сохранения, отчуждения или сдачи внаём другому лицу (VÕS § 283 lg 1 и 2) [13]. Обязанность терпеть работы не исключает и не ограничивает права нанимателя снизить из-за них плату или требовать возмещения ущерба (VÕS § 283 lg 1) [13]. Наймодатель должен своевременно сообщать о работах и осмотре и учитывать интересы нанимателя (VÕS § 283 lg 3) [13].