Eluruumi üürilepingu ülesütlemine

Kuidas öelda üles tähtajatu üürileping?

Tähtajatu üürilepingu võivad üles öelda nii üürnik kui ka üürileandja (VÕS § 309 lg 1) [2]. Elu- või äriruumi üürimise puhul tuleb ette teatada vähemalt kolm kuud; möbleeritud tubade ning eraldi üüritud parkimiskohtade ja garaažikohtade puhul vähemalt üks kuu (VÕS § 312 lg 1 ja 2) [1]. Kui lepingus on kokku lepitud pikem ülesütlemistähtaeg, tuleb järgida seda (VÕS § 311 lg 1) [5]. Kui tähtaega ei järgita, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest (VÕS § 311 lg 2) [5].

Kokkulepe, mille järgi eluruumi üürileandja võib tähtajatu lepingu üles öelda muul kui seaduses nimetatud alusel, on tühine (VÕS § 309 lg 3) [2].

Mis saab tähtajalisest üürilepingust?

Tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui seda ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1) [2]. Leping võib aga muutuda tähtajatuks:

• kui üürnik jätkab pärast tähtaja möödumist asja kasutamist ja kumbki pool ei avalda kahe nädala jooksul teistsugust tahet (VÕS § 310 lg 1) [6];
• kui vähemalt kaheks aastaks sõlmitud eluruumi üürilepingu puhul ei teata kumbki pool vähemalt kaks kuud enne tähtaja möödumist, et ta ei soovi lepingu pikenemist (VÕS § 310 lg 2) [6].

Kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid seda ei või üles öelda nii, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üleandmisest (VÕS § 274) [7].

Millal võib lepingu erakorraliselt üles öelda?

Mõjuval põhjusel võib kumbki pool üles öelda nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu; põhjus on mõjuv, kui ülesütlejalt ei saa kõiki asjaolusid ja mõlemapoolseid huve arvestades eeldada lepingu jätkamist (VÕS § 313 lg 1) [3]. Erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti (VÕS § 313 lg 3) [3]. Seadus nimetab eelkõige järgmised juhud (VÕS § 313 lg 2) [3].

• Üürnik ei saa eluruumi kasutada üürileandjast tuleneval põhjusel ja üürileandja ei ole võimaldanud kasutamist üürniku antud mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 314 lg 1) [8].
• Üürniku kohustuste rikkumine – üürileandja võib lepingu üles öelda, kui üürnik rikub hoolsus- ja arvestamiskohustust hoiatusest hoolimata jätkuvalt või olulisel määral või tahtlikult või kui ta annab eluruumi õigustamatult kolmanda isiku kasutusse ja üürileandja või naabrid on seetõttu niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata lepingu jätkamist; ette tuleb teatada vähemalt 30 päeva, kuid tahtliku kahjustamise korral ei pea seda tähtaega järgima (VÕS § 315 lg 1 ja 2) [9].
• Üürivõlg – üürileandja võib lepingu üles öelda näiteks siis, kui üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval või võlgnetav üür ületab kahe kuu üüri (VÕS § 316 lg 1) [10]. Selleks peab üürileandja üldjuhul andma kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja ja hoiatama, et maksmata jätmise korral ütleb ta lepingu üles (VÕS § 316 lg 3) [10].
• Terviseoht – kumbki pool võib lepingu üles öelda, kui eluruumi kasutamine on seotud olulise ohuga inimeste tervisele (VÕS § 317) [11].

Mis peab olema ülesütlemisavalduses?

Elu- või äriruumi üürilepingu võib üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldusega (VÕS § 325 lg 1) [4]. Üürileandja avalduses peavad olema vähemalt üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2) [4]. Üürnik vajab eluruumi üürilepingu ülesütlemiseks temaga koos elava abikaasa või registreeritud elukaaslase nõusolekut kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 325 lg 3) [4]. Nendele nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine (VÕS § 325 lg 5) [4].

Kuidas üürileandja ülesütlemist vaidlustada?

Eluruumi üürnik võib üürileandja ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1) [12]. Nii on see eelkõige siis, kui üürileandja ütles lepingu üles seetõttu, et üürnik esitas heauskselt lepingust tuleneva nõude või ei nõustunud lepingu muutmisega enda kahjuks (VÕS § 327 lg 1) [13].

Üürileandjapoolse ülesütlemise või tähtajalise lepingu tähtaja möödumise korral võib eluruumi üürnik nõuda lepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid talle või tema perekonnale rasked tagajärjed (VÕS § 326 lg 2) [12]. Ülesütlemise vaidlustamiseks või tähtajatu lepingu pikendamiseks tuleb taotlus esitada 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest; tähtajalise lepingu pikendamiseks hiljemalt 60 päeva enne tähtaja möödumist (VÕS § 329 lg 1–3) [14]. Menetluse ajal kehtib leping senistel tingimustel edasi, kui pooled ei lepi kokku teisiti (VÕS § 329 lg 4) [14].

Mida seadus ütleb

• Tähtajatu lepingu võib kumbki pool üles öelda, „teatades sellest ette vähemalt kolm kuud“ (VÕS § 312 lg 1) [1].
• „Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.“ (VÕS § 313 lg 1) [3]
• „Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.“ (VÕS § 325 lg 5) [4] – vormi- ja sisunõueteta ülesütlemine lepingut ei lõpeta.

Mida teha

1. Tehke kindlaks, kas leping on tähtajaline või tähtajatu ja kas lepingus on kokku lepitud pikem ülesütlemistähtaeg (VÕS § 309 lg 1; VÕS § 311 lg 1) [2] [5].
2. Tähtajatu eluruumi üürilepingu ülesütlemisel arvestage vähemalt kolmekuulist etteteatamist (VÕS § 312 lg 1) [1].
3. Koostage ülesütlemisavaldus kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis; üürnikuna lisage koos elava abikaasa või registreeritud elukaaslase nõusolek (VÕS § 325 lg 1 ja 3) [4].
4. Kui olete üürnik ja üürileandja ütles lepingu üles, kontrollige, kas avalduses on kõik nõutavad andmed (VÕS § 325 lg 2) [4], ning vajaduse korral esitage 30 päeva jooksul taotlus üürikomisjonile või kohtule (VÕS § 329 lg 1) [14].
5. Eluruumi üürilepingust tuleneva vaidluse lahendamiseks võib pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [15].

Korduma kippuvad küsimused

Kui kaua peab üürnik korteri üürilepingu ülesütlemisest ette teatama?

Tähtajatu eluruumi üürilepingu puhul vähemalt kolm kuud, kui lepingus ei ole kokku lepitud pikemat tähtaega (VÕS § 312 lg 1; VÕS § 311 lg 1) [1] [5].

Kas tähtajalise üürilepingu saab enne tähtaega lõpetada?

Tähtajaline leping lõpeb tähtaja möödumisega, kui seda ei ole varem erakorraliselt üles öeldud (VÕS § 309 lg 1) [2]; erakorraliselt saab üles öelda mõjuval põhjusel (VÕS § 313 lg 1) [3].

Kas üürileandja võib üürivõla tõttu lepingu kohe üles öelda?

Üldjuhul peab üürileandja enne andma kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja koos hoiatusega (VÕS § 316 lg 3) [10].

Kas abikaasa nõusolek on vajalik?

Jah, kui üürnik ütleb üles eluruumi üürilepingu ja temaga koos elab abikaasa või registreeritud elukaaslane; nõusolekuta ülesütlemine on tühine (VÕS § 325 lg 3 ja 5) [4].

Mis tähtaja jooksul saab üürileandja ülesütlemist vaidlustada?

Üürnik peab esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest (VÕS § 329 lg 1) [14].