Расторжение договора аренды жилья в Эстонии

Как расторгнуть бессрочный договор найма?

Бессрочный договор найма могут расторгнуть и наниматель, и наймодатель (VÕS § 309 lg 1) [2]. При найме жилого или коммерческого помещения нужно предупредить не менее чем за три месяца; при найме меблированных комнат, отдельно арендуемых парковочных мест и гаражных боксов – не менее чем за один месяц (VÕS § 312 lg 1 и 2) [1]. Если в договоре согласован более длинный срок, нужно соблюдать его (VÕS § 311 lg 1) [5]. Если срок не соблюдён, договор считается расторгнутым по истечении предусмотренного срока (VÕS § 311 lg 2) [5].

Соглашение, по которому наймодатель жилого помещения может расторгнуть бессрочный договор по иному основанию, чем предусмотрено законом, ничтожно (VÕS § 309 lg 3) [2].

Что происходит со срочным договором найма?

Срочный договор найма прекращается по истечении срока, если он не был досрочно расторгнут в чрезвычайном порядке (VÕS § 309 lg 1) [2]. Однако договор может стать бессрочным:

• если наниматель продолжает пользоваться вещью после истечения срока и ни одна из сторон в течение двух недель не выразит иную волю (VÕS § 310 lg 1) [6];
• если при договоре найма жилья, заключённом не менее чем на два года, ни одна из сторон не сообщит не позднее чем за два месяца до истечения срока, что не желает продления (VÕS § 310 lg 2) [6].

Если договор найма жилья на срок более одного года заключён не в письменной форме, он считается заключённым на неопределённый срок, но его нельзя расторгнуть так, чтобы он прекратился раньше, чем через год после передачи жилья нанимателю (VÕS § 274) [7].

Когда можно расторгнуть договор в чрезвычайном порядке?

По уважительной причине любая сторона может расторгнуть как бессрочный, так и срочный договор найма; причина уважительная, если от расторгающей стороны с учётом всех обстоятельств и интересов обеих сторон нельзя ожидать продолжения договора (VÕS § 313 lg 1) [3]. О чрезвычайном расторжении не нужно предупреждать, если из закона не следует иное (VÕS § 313 lg 3) [3]. Закон называет, в частности, следующие случаи (VÕS § 313 lg 2) [3].

• Наниматель не может пользоваться жильём по причине, зависящей от наймодателя, и наймодатель не обеспечил пользование в течение разумного срока, данного нанимателем (VÕS § 314 lg 1) [8].
• Нарушение обязанностей нанимателем – наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель, несмотря на предупреждение, продолжает нарушать обязанность заботливости и учёта интересов, нарушает её существенно или умышленно, либо неправомерно передаёт жильё в пользование третьему лицу и наймодатель или соседи настолько обеспокоены, что от наймодателя нельзя ожидать продолжения договора; предупредить нужно не менее чем за 30 дней, но при умышленном повреждении помещения этот срок соблюдать не нужно (VÕS § 315 lg 1 и 2) [9].
• Долг по арендной плате – наймодатель может расторгнуть договор, например, если наниматель просрочил платежи в два последовательных срока или долг превышает арендную плату за два месяца (VÕS § 316 lg 1) [10]. Для этого наймодатель, как правило, должен дать в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением о расторжении в случае неуплаты (VÕS § 316 lg 3) [10].
• Угроза здоровью – любая сторона может расторгнуть договор, если пользование жильём связано с существенной угрозой здоровью людей (VÕS § 317) [11].

Что должно быть в заявлении о расторжении?

Договор найма жилого или коммерческого помещения расторгается заявлением в форме, позволяющей письменное воспроизведение (VÕS § 325 lg 1) [4]. В заявлении наймодателя должны быть как минимум: нанятая вещь, день прекращения договора, основание расторжения, а для жилья – порядок и срок оспаривания расторжения (VÕS § 325 lg 2) [4]. Нанимателю для расторжения договора найма жилья нужно согласие проживающего с ним супруга или зарегистрированного партнёра в форме, позволяющей письменное воспроизведение (VÕS § 325 lg 3) [4]. Расторжение, не соответствующее этим требованиям, ничтожно (VÕS § 325 lg 5) [4].

Как оспорить расторжение наймодателем?

Наниматель жилья может оспорить расторжение договора наймодателем в комиссии по жилищному найму (üürikomisjon) или в суде, если расторжение противоречит принципу добросовестности (VÕS § 326 lg 1) [12]. Так, в частности, если наймодатель расторг договор потому, что наниматель добросовестно предъявил требование из договора или не согласился на изменение договора в свой ущерб (VÕS § 327 lg 1) [13].

При расторжении договора наймодателем или истечении срока срочного договора наниматель жилья может потребовать продлить договор на срок до трёх лет, если его прекращение повлекло бы тяжёлые последствия для него или его семьи (VÕS § 326 lg 2) [12]. Ходатайство об оспаривании расторжения или о продлении бессрочного договора подаётся в течение 30 дней со дня получения заявления о расторжении, а о продлении срочного договора – не позднее чем за 60 дней до истечения срока (VÕS § 329 lg 1–3) [14]. Во время разбирательства договор продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не договорятся иначе (VÕS § 329 lg 4) [14].

Что говорит закон

• Бессрочный договор каждая сторона может расторгнуть, „teatades sellest ette vähemalt kolm kuud“ [1] (перевод: предупредив об этом не менее чем за три месяца; VÕS § 312 lg 1).
• „Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda.“ [3] (перевод: по уважительной причине любая сторона может расторгнуть как бессрочный, так и срочный договор найма; VÕS § 313 lg 1).
• „Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.“ [4] (перевод: расторжение, не соответствующее требованиям частей 1–4 этого параграфа, ничтожно; VÕS § 325 lg 5).

Что делать

1. Выясните, срочный у Вас договор или бессрочный и не согласован ли в нём более длинный срок предупреждения (VÕS § 309 lg 1; VÕS § 311 lg 1) [2] [5].
2. При расторжении бессрочного договора найма жилья рассчитывайте на предупреждение не менее чем за три месяца (VÕS § 312 lg 1) [1].
3. Составьте заявление о расторжении в форме, позволяющей письменное воспроизведение; нанимателю нужно приложить согласие проживающего с ним супруга или зарегистрированного партнёра (VÕS § 325 lg 1 и 3) [4].
4. Если Вы наниматель и наймодатель расторг договор, проверьте, есть ли в заявлении все обязательные данные (VÕS § 325 lg 2) [4], и при необходимости в течение 30 дней подайте ходатайство в üürikomisjon или в суд (VÕS § 329 lg 1) [14].
5. Для разрешения спора из договора найма жилья можно обратиться в üürikomisjon или в суд по закону о разрешении споров по найму (üürivaidluse lahendamise seadus, ÜVLS) (ÜVLS § 1 lg 1) [15].

Частые вопросы

За сколько наниматель должен предупредить о расторжении договора найма квартиры?

При бессрочном договоре найма жилья – не менее чем за три месяца, если в договоре не согласован более длинный срок (VÕS § 312 lg 1; VÕS § 311 lg 1) [1] [5].

Можно ли досрочно прекратить срочный договор найма?

Срочный договор прекращается по истечении срока, если он не был досрочно расторгнут в чрезвычайном порядке (VÕS § 309 lg 1) [2]; в чрезвычайном порядке его можно расторгнуть по уважительной причине (VÕS § 313 lg 1) [3].

Может ли наймодатель сразу расторгнуть договор из-за долга по арендной плате?

Как правило, наймодатель должен сначала дать в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением (VÕS § 316 lg 3) [10].

Нужно ли согласие супруга?

Да, если наниматель расторгает договор найма жилья и вместе с ним проживает супруг или зарегистрированный партнёр; расторжение без согласия ничтожно (VÕS § 325 lg 3 и 5) [4].

В какой срок можно оспорить расторжение наймодателем?

Наниматель должен подать ходатайство в üürikomisjon или в суд в течение 30 дней со дня получения заявления о расторжении (VÕS § 329 lg 1) [14].