Kinnisvara ostmine: notariaalne leping ja kinnistusraamat

Kas kinnisvara müügilepingu võib sõlmida ilma notarita?

Ei. Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1) [1]. Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist (KrtS § 1 lg 1) [2], ja sellele kohaldatakse muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut, kui korteriomandi- ja korteriühistuseadus küsimust ei reguleeri (KrtS § 1 lg 3) [2]. Seega kehtib sama vorminõue ka korteri ostul.

Seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti (TsÜS § 83 lg 1) [6]. Riigikohtu järgi on notariaalse tõestamise eesmärk kaitsta pooli nõustamise ja hoiatamisega majanduslikult oluliste tehingute tegemisel (RK 3-2-1-40-17) [7]. Ilma notarita tehtud kohustustehing muutub siiski kehtivaks, kui selle täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 119 lg 2) [1].

Vorminõue ei piirdu müügilepinguga. Riigikohtu järgi tuleb notariaalselt tõestada igasugune võlaõiguslik kohustus, mis on kasvõi kaudselt suunatud konkreetse kinnisasja omandi üleminekule – näiteks enampakkumise tagatisraha kokkulepe, mille järgi raha jäetakse tagastamata, kui müügilepingut ei sõlmita (RK 2-20-2851/30) [8].

Millal saab ostjast omanik?

Kinnisomandi üleandmiseks on nõutav notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ja sellekohane kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 64¹) [3]. Asjaõigusleping, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine (AÕS § 120 lg 2) [9]. Notar tõestab asjaõiguslepingu üksnes siis, kui talle esitatakse notariaalselt tõestatud müügileping või kui see tõestatakse samal ajal (AÕS § 120 lg 3) [9].

Kinnistamisavaldus, millele tuleb lisada notariaalselt tõestatud käsutustehing, peab olema notariaalselt kinnitatud ja see esitatakse kinnistusosakonnale avalduse kinnitanud notari vahendusel (KRS § 34 lg 7¹) [10].

Omandist eraldi küsimus on riisiko: asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega (VÕS § 214 lg 2) [11].

Kuidas kontrollida kinnistusraamatut enne ostu?

Igaüks võib registriosaga tutvuda ja saada sellest väljatrükke; seda saab teha notaribüroos või vastava veebilehe kaudu (KRS § 74 lg 1 ja 4) [12]. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse (AÕS § 56 lg 1) [13]. Kui isik omandab kinnisomandi kinnistusraamatu andmetele tuginedes, loetakse need tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kantud on vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et andmed on ebaõiged (AÕS § 56¹ lg 1) [14].

Kinnisasi ei vasta lepingutingimustele ka siis, kui kolmandal isikul on selle suhtes nõue või muu õigus, mida ta võib esitada (VÕS § 217 lg 2 p 4) [15]. Kinnisasja müüja on kohustatud „kinnistusraamatusse kantud õiguse või selle seadmist tagava nõude kohta tehtud märke kõrvaldama ka juhul, kui ostja seda õigust või märget teab“ (VÕS § 218 lg 5) [4]. Avalike maksude ja muude avalike koormiste eest kinnisasja müüja ei vastuta (VÕS § 218 lg 6) [4].

Mille eest vastutab müüja?

Kinnisasi peab vastama lepingutingimustele; muu hulgas ei vasta see neile, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi või kui see kokkuleppe puudumisel ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse (VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p 1 ja 2) [15]. Riigikohtu järgi võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast kokkulepitud omadusi (RK 3-2-1-46-17) [16]. Riigikohus on nõustunud, et elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev (RK 3-2-1-53-17) [17].

Müüja vastutab mittevastavuse eest, mis oli olemas riisiko ostjale ülemineku ajal, isegi kui see ilmneb hiljem (VÕS § 218 lg 1) [4]. Müüja ei vastuta, kui ostja lepingu sõlmimisel mittevastavust teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4) [4]; see ei piira aga müüja vastutust varjatud puuduste eest, mida hinnatakse eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja vaatest (RK 3-2-1-46-17) [16]. Müüja ei või tugineda vastutust välistavale kokkuleppele, kui ta teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta, ja ta sellest ostjale ei teatanud (VÕS § 221 lg 2) [18].

Kui ettevõtjast müüja müüb tarbijale kinnisasja või korteriomandi, mille osaks on ehitis, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise üleandmisest ilmnenud mittevastavus oli olemas üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega; tarbija kahjuks sellest kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 218 lg 2¹) [4].

Mida teha, kui pärast ostu ilmneb puudus?

Teatage müüjale mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui saite sellest teada või pidite teada saama (VÕS § 220 lg 1) [5]. Kui Te ei teata õigeaegselt, ei saa Te mittevastavusele tugineda; kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võite siiski hinda alandada või nõuda kahju hüvitamist, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 220 lg 3) [5]. Hilinenud teatest hoolimata saab mittevastavusele tugineda, kui mittevastavus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma puudusest ega avaldanud seda (VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2) [18]. Riigikohtu järgi tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul eeldada, et ta peab teadma vähemalt elementaarsete elamistingimuste puudumisest (RK 3-2-1-53-17) [17].

Võite nõuda asja parandamist (VÕS § 222 lg 1) [19]. Kui müüja õigustatud nõudest hoolimata ei paranda mõistliku aja jooksul, võite parandada ise ja nõuda mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 222 lg 5) [19]. Parandamist tuleb nõuda koos teatega või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist (VÕS § 222 lg 6) [19]; erand tarbijalemüügi kohta (VÕS § 222 lg 7) [19] kinnisasjale ei laiene, sest tarbijalemüük on vallasasja müük (VÕS § 208 lg 4) [20]. Kui müüja ei ole parandamist lõpule viinud või on sellest keeldunud, võite hinda alandada (VÕS § 224 lg 1; VÕS § 223 lg 1 p 1 ja 2) [21] [22] ning olulise mittevastavuse korral lepingust taganeda (VÕS § 223 lg 5) [22].

Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat (TsÜS § 146 lg 1) [23]. Ehitise puuduse tõttu müügilepingust tulenev nõue ei aegu enne viie aasta möödumist ehitise valmimisest ja tahtliku rikkumise korral on aegumistähtaeg kümme aastat (TsÜS § 146 lg 2 ja 4) [23].

Kui palju maksab notar?

Notaril on õigus võtta tasu ainult notari tasu seaduses sätestatud ulatuses ja ta ei või tasumäärade muutmises kokku leppida (NotTS § 2 lg 3) [24]. Tasu sõltub tehinguväärtusest, milleks loetakse poolte avaldatud hind; kui see on väiksem kui asja harilik väärtus, määratakse tehinguväärtus muu hulgas maa maksustamishinna, hüpoteegi suuruse või kindlustussumma alusel (NotTS § 3 lg 2 ja 3) [25]. Kinnisasja minimaalväärtuseks loetakse 6391 eurot, mõttelise osa puhul 1278 eurot ning reaalosa ja selle juurde kuuluva mõttelise osa (näiteks korteriomandi) puhul 3800 eurot (NotTS § 4 lg 1) [26].

Müügileping on kahepoolne tehing, mille tõestamise eest on tasu kahekordne täistasu (NotTS § 23 p 2) [27]. Kui asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus on müügilepinguga ühes dokumendis, ei võeta nende eest eraldi tasu; kui müügileping on varem tõestatud, maksab asjaõiguslepingu tõestamine 19,10 eurot (NotTS § 25) [28]. Kui samal ajal tõestatakse ka hüpoteegi seadmine, on võõrandamise tehinguväärtus seaduses sätestatud erandiga 2/3 kinnisasja väärtusest (NotTS § 5 lg 2) [29].

Lisaks notari tasule tuleb tasuda riigilõivu kinnistu uue omaniku kandmise eest; selle suurus määratakse tehinguväärtusest lähtuvalt riigilõivuseaduse lisa 2 järgi või kindla summana (RLS § 74; RLS § 76 lg 1) [30] [31].

Mida seadus ütleb

• „Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.“ (AÕS § 119 lg 1) [1] – ilma notarita sõlmitud ostuleping on üldjuhul tühine.
• „Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine.“ (AÕS § 120 lg 2) [9] – omandi üleandmist ei saa siduda tingimuse ega kuupäevaga.
• „Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse.“ (AÕS § 56 lg 1) [13] – ostja võib kinnistusraamatu andmetele üldjuhul tugineda.
• „Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.“ (VÕS § 218 lg 1) [4] – ka hiljem avastatud puudus võib olla müüja vastutusel.

Mida teha

1. Tutvuge enne ostu kinnistu registriosaga ja kontrollige, kes on omanik ning millised õigused ja märked on kantud (KRS § 74 lg 1; AÕS § 56 lg 1) [12] [13].
2. Kui Teilt küsitakse enne notarit tagatisraha, mis jääb ostust loobumisel tagastamata, arvestage, et Riigikohtu järgi tuleb notariaalselt tõestada igasugune kasvõi kaudselt kinnisasja omandi üleminekule suunatud võlaõiguslik kohustus, näiteks enampakkumise tagatisraha kokkulepe (AÕS § 119 lg 1; RK 2-20-2851/30) [1] [8].
3. Kirjutage lepingusse kokkulepitud omadused ja teadaolevad puudused, sest müüja vastutus sõltub lepingutingimustest ja ostja teadmisest (VÕS § 217 lg 2 p 1; VÕS § 218 lg 4) [15] [4].
4. Sõlmige notari juures müügileping ja tingimusteta asjaõigusleping ning esitage notari vahendusel kinnistamisavaldus (AÕS § 120 lg 2 ja 3; KRS § 34 lg 7¹) [9] [10].
5. Kui avastate puuduse, teatage sellest müüjale mõistliku aja jooksul ja nõudke samal ajal parandamist (VÕS § 220 lg 1; VÕS § 222 lg 6) [5] [19].

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteri ostul kehtivad samad reeglid nagu maja ostul?

Jah. Korteriomandile kohaldatakse kinnisomandi kohta sätestatut, kui korteriomandi- ja korteriühistuseadus küsimust ei reguleeri (KrtS § 1 lg 3) [2]; seega peab ka korteri müügileping olema notariaalselt tõestatud (AÕS § 119 lg 1) [1].

Kas olen omanik juba notari juures allkirjastamise päeval?

Omandi üleminekuks on lisaks notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingule nõutav kanne kinnistusraamatusse (AÕS § 64¹) [3].

Kas müüja vastutab puuduse eest, millest teadsin?

Üldjuhul mitte: müüja ei vastuta mittevastavuse eest, mida ostja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma (VÕS § 218 lg 4) [4]. Riigikohtu järgi ei piira see reegel müüja vastutust varjatud puuduste eest (RK 3-2-1-46-17) [16].

Kas lepingus kokku lepitud vastutuse välistamine vabastab müüja vastutusest?

Mitte siis, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta, ja ta sellest ostjale ei teatanud (VÕS § 221 lg 2) [18].

Kas lähedaselt ostes on riigilõiv väiksem?

Jah. Kui omandaja on omaniku alaneja või üleneja sugulane, abikaasa või registreeritud elukaaslane, tasutakse 50 protsenti täismäärast; omaniku õe, venna või nende alaneja sugulase puhul 75 protsenti täismäärast (RLS § 76 lg 2 ja 3) [31].