Покупка недвижимости в Эстонии: нотариальный договор и поземельная книга

Можно ли заключить договор купли-продажи недвижимости без нотариуса?

Нет. По закону о вещном праве (asjaõigusseadus, AÕS) сделка, которой стороны обязуются приобрести или отчудить недвижимую вещь, должна быть нотариально заверена (AÕS § 119 lg 1) [1]. Квартирная собственность — это отдельная собственность на реальную часть здания, соединённая с идеальной долей в общей собственности на недвижимую вещь (KrtS § 1 lg 1) [2]; к ней применяются положения других законов о собственности на недвижимость, если вопрос не урегулирован законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (korteriomandi- ja korteriühistuseadus, KrtS) (KrtS § 1 lg 3) [2]. Поэтому то же требование к форме действует и при покупке квартиры.

При несоблюдении установленной законом формы сделка ничтожна, если иное не следует из закона или из цели требования формы (TsÜS § 83 lg 1) [6]. По мнению Государственного суда (Riigikohus), цель нотариального заверения — защитить стороны консультацией и предупреждением при совершении экономически значимых сделок (RK 3-2-1-40-17) [7]. Обязательственная сделка, совершённая без нотариуса, всё же становится действительной, если для её исполнения заключён вещно-правовой договор и внесена соответствующая запись в поземельную книгу (AÕS § 119 lg 2) [1].

Требование формы не ограничивается самим договором купли-продажи. По мнению Государственного суда, нотариально заверять нужно любое обязательство, хотя бы косвенно направленное на переход права собственности на конкретную недвижимость, — например, соглашение о гарантийном взносе на аукционе, по которому деньги не возвращаются, если договор купли-продажи не заключён (RK 2-20-2851/30) [8].

Когда покупатель становится собственником?

Для передачи права собственности на недвижимость требуются нотариально заверенный вещно-правовой договор (asjaõigusleping) и соответствующая запись в поземельной книге (kinnistusraamat) (AÕS § 64¹) [3]. Вещно-правовой договор, заключённый под условием или с указанием срока, ничтожен (AÕS § 120 lg 2) [9]. Нотариус заверяет вещно-правовой договор только тогда, когда ему представлен нотариально заверенный договор купли-продажи или когда тот заверяется одновременно (AÕS § 120 lg 3) [9].

Заявление о внесении записи, к которому нужно приложить нотариально заверенную распорядительную сделку, должно быть нотариально засвидетельствовано и подаётся в отдел поземельной книги через нотариуса, засвидетельствовавшего заявление (KRS § 34 lg 7¹) [10].

Отдельный от права собственности вопрос — риск: риск случайной гибели и повреждения вещи переходит к покупателю с передачей вещи (VÕS § 214 lg 2) [11].

Как проверить поземельную книгу перед покупкой?

Любой может ознакомиться с регистровой частью и получить из неё распечатки; это можно сделать в нотариальном бюро или через соответствующий сайт (KRS § 74 lg 1 и 4) [12]. Правильность внесённых в поземельную книгу данных предполагается (AÕS § 56 lg 1) [13]. Если лицо приобретает недвижимость, полагаясь на данные поземельной книги, эти данные считаются в отношении него правильными, кроме случаев, когда внесено возражение или приобретатель знал или должен был знать, что данные неверны (AÕS § 56¹ lg 1) [14].

Недвижимость не соответствует условиям договора и тогда, когда у третьего лица есть в отношении неё требование или иное право, которое оно может предъявить (VÕS § 217 lg 2 p 4) [15]. Продавец недвижимости обязан „kinnistusraamatusse kantud õiguse või selle seadmist tagava nõude kohta tehtud märke kõrvaldama ka juhul, kui ostja seda õigust või märget teab“ (перевод: устранить внесённое в поземельную книгу право или отметку о требовании, обеспечивающем его установление, даже если покупатель знает об этом праве или отметке; VÕS § 218 lg 5) [4]. За публичные налоги и иные публичные обременения продавец недвижимости не отвечает (VÕS § 218 lg 6) [4].

За что отвечает продавец?

Недвижимость должна соответствовать условиям договора; в частности, она им не соответствует, если у неё нет согласованных свойств или она при отсутствии соглашения о свойствах не подходит для цели, для которой такие вещи обычно используются (VÕS § 217 lg 1 и lg 2 p 1 и 2) [15]. По мнению Государственного суда, согласованными свойствами может быть и информация из объявления о продаже (RK 3-2-1-46-17) [16]. Государственный суд согласился, что предпосылкой использования жилого дома, как правило, являются исправная плита, возможность пользоваться водой и, при отсутствии других возможностей, исправный сборный колодец (RK 3-2-1-53-17) [17].

Продавец отвечает за несоответствие, которое существовало в момент перехода риска к покупателю, даже если оно проявилось позже (VÕS § 218 lg 1) [4]. Продавец не отвечает, если покупатель при заключении договора знал или должен был знать о несоответствии (VÕS § 218 lg 4) [4]; однако это не ограничивает ответственность продавца за скрытые недостатки, которые оцениваются с точки зрения лица без специальных знаний, а не эксперта (RK 3-2-1-46-17) [16]. Продавец не может ссылаться на соглашение об исключении ответственности, если он знал или должен был знать о несоответствии и не сообщил о нём покупателю (VÕS § 221 lg 2) [18].

Если продавец, действующий в своей хозяйственной или профессиональной деятельности, продаёт потребителю недвижимость или квартирную собственность, частью которой является строение, предполагается, что несоответствие, проявившееся в течение двух лет с передачи строения, существовало в момент передачи, если такое предположение не противоречит природе строения или недостатка; отступающее от этого во вред потребителю соглашение ничтожно (VÕS § 218 lg 2¹) [4].

Что делать, если после покупки обнаружился недостаток?

Сообщите продавцу о несоответствии в разумный срок после того, как Вы о нём узнали или должны были узнать (VÕS § 220 lg 1) [5]. Если Вы не сообщите вовремя, Вы не сможете ссылаться на несоответствие; если несообщение разумно извинительно, Вы всё же можете снизить цену или требовать возмещения ущерба, кроме упущенной выгоды (VÕS § 220 lg 3) [5]. Несмотря на запоздалое сообщение, на несоответствие можно ссылаться, если оно возникло из-за умысла или грубой неосторожности продавца или если продавец знал или должен был знать о недостатке и не раскрыл его (VÕS § 221 lg 1 p 1 и 2) [18]. По мнению Государственного суда, о продавце, долго владевшем недвижимостью, следует предполагать, что он должен знать хотя бы о несоответствии дома элементарным условиям проживания (RK 3-2-1-53-17) [17].

Вы можете требовать устранения недостатка (VÕS § 222 lg 1) [19]. Если продавец, несмотря на обоснованное требование, не устраняет недостаток в разумный срок, Вы можете устранить его сами и требовать возмещения разумных расходов (VÕS § 222 lg 5) [19]. Требовать устранения нужно одновременно с сообщением или в разумный срок после него (VÕS § 222 lg 6) [19]; исключение для потребительской продажи (VÕS § 222 lg 7) [19] на недвижимость не распространяется, так как потребительская продажа — это продажа движимой вещи (VÕS § 208 lg 4) [20]. Если продавец не завершил устранение недостатка или отказался от него, Вы можете снизить цену (VÕS § 224 lg 1; VÕS § 223 lg 1 p 1 и 2) [21] [22], а при существенном несоответствии — отступить от договора (VÕS § 223 lg 5) [22].

Срок исковой давности по требованию из сделки — три года (TsÜS § 146 lg 1) [23]. Требование из договора купли-продажи в связи с недостатком строения не погашается давностью ранее пяти лет с завершения строения, а при умышленном нарушении срок давности — десять лет (TsÜS § 146 lg 2 и 4) [23].

Сколько стоит нотариус?

Нотариус вправе брать плату только в объёме, установленном законом о нотариальной плате (notari tasu seadus, NotTS), и не может договариваться об изменении ставок (NotTS § 2 lg 3) [24]. Плата зависит от стоимости сделки, которой считается объявленная сторонами цена; если она ниже обычной стоимости вещи, стоимость сделки определяется, в частности, по налогооблагаемой цене земли, размеру ипотеки или страховой сумме (NotTS § 3 lg 2 и 3) [25]. Минимальной стоимостью недвижимой вещи считается 6391 евро, идеальной доли — 1278 евро, а реальной части с относящейся к ней идеальной долей (например, квартирной собственности) — 3800 евро (NotTS § 4 lg 1) [26].

Договор купли-продажи — двусторонняя сделка, за её заверение взимается двойная полная плата (NotTS § 23 p 2) [27]. Если вещно-правовой договор и заявление о внесении записи содержатся в одном документе с договором купли-продажи, отдельная плата за них не взимается; если договор купли-продажи заверен ранее, заверение вещно-правового договора стоит 19,10 евро (NotTS § 25) [28]. Если одновременно заверяется и установление ипотеки, стоимость сделки отчуждения, с установленным законом исключением, составляет 2/3 стоимости недвижимости (NotTS § 5 lg 2) [29].

Помимо платы нотариусу, уплачивается государственная пошлина за внесение нового собственника; её размер определяется исходя из стоимости сделки по приложению 2 закона о государственной пошлине или твёрдой суммой (RLS § 74; RLS § 76 lg 1) [30] [31].

Что говорит закон

• „Tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud.“ [1] (перевод: сделка, которой стороны обязуются приобрести или отчудить недвижимую вещь, должна быть нотариально заверена; AÕS § 119 lg 1) – договор купли-продажи, заключённый без нотариуса, как правило, ничтожен.
• „Asjaõigusleping kinnisomandi üleandmiseks, mis on tehtud tingimuslikult või tähtpäeva määrates, on tühine.“ [9] (перевод: вещно-правовой договор о передаче права собственности на недвижимость, заключённый под условием или с указанием срока, ничтожен; AÕS § 120 lg 2) – передачу собственности нельзя связать с условием или датой.
• „Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse.“ [13] (перевод: правильность внесённых в поземельную книгу данных предполагается; AÕS § 56 lg 1) – на данные поземельной книги, как правило, можно полагаться.
• „Müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem.“ [4] (перевод: продавец отвечает за несоответствие вещи условиям договора, если оно существует в момент перехода риска случайной гибели и повреждения к покупателю, даже если проявляется позже; VÕS § 218 lg 1) – и недостаток, обнаруженный позже, может быть на ответственности продавца.

Что делать

1. Перед покупкой ознакомьтесь с регистровой частью недвижимости и проверьте, кто собственник и какие права и отметки внесены (KRS § 74 lg 1; AÕS § 56 lg 1) [12] [13].
2. Если до нотариуса от Вас требуют гарантийный взнос, который при отказе от покупки не возвращается, учтите: по мнению Государственного суда, нотариально заверять нужно любое обязательство, хотя бы косвенно направленное на переход права собственности на недвижимость, например соглашение о гарантийном взносе на аукционе (AÕS § 119 lg 1; RK 2-20-2851/30) [1] [8].
3. Впишите в договор согласованные свойства и известные недостатки: ответственность продавца зависит от условий договора и от того, что знал покупатель (VÕS § 217 lg 2 p 1; VÕS § 218 lg 4) [15] [4].
4. Заключите у нотариуса договор купли-продажи и вещно-правовой договор без условий и подайте через нотариуса заявление о внесении записи (AÕS § 120 lg 2 и 3; KRS § 34 lg 7¹) [9] [10].
5. Обнаружив недостаток, сообщите о нём продавцу в разумный срок и одновременно потребуйте его устранения (VÕS § 220 lg 1; VÕS § 222 lg 6) [5] [19].

Частые вопросы

Действуют ли при покупке квартиры те же правила, что при покупке дома?

Да. К квартирной собственности применяются положения о собственности на недвижимость, если вопрос не урегулирован законом о квартирной собственности и квартирных товариществах (KrtS § 1 lg 3) [2]; поэтому и договор купли-продажи квартиры должен быть нотариально заверен (AÕS § 119 lg 1) [1].

Становлюсь ли я собственником в день подписания у нотариуса?

Для перехода права собственности кроме нотариально заверенного вещно-правового договора требуется запись в поземельной книге (AÕS § 64¹) [3].

Отвечает ли продавец за недостаток, о котором я знал?

Как правило, нет: продавец не отвечает за несоответствие, о котором покупатель при заключении договора знал или должен был знать (VÕS § 218 lg 4) [4]. По мнению Государственного суда, это правило не ограничивает ответственность продавца за скрытые недостатки (RK 3-2-1-46-17) [16].

Освобождает ли продавца от ответственности оговорка в договоре об исключении ответственности?

Нет, если продавец знал или должен был знать о несоответствии вещи условиям договора и не сообщил об этом покупателю (VÕS § 221 lg 2) [18].

Меньше ли госпошлина при покупке у близкого родственника?

Да. Если приобретатель — нисходящий или восходящий родственник, супруг или зарегистрированный партнёр собственника, уплачивается 50 процентов полной ставки; если брат или сестра собственника или их нисходящий родственник — 75 процентов полной ставки (RLS § 76 lg 2 и 3) [31].