Ehitus- ja remonditööd: töövõtuleping

Kas remondileping peab olema kirjalik ja kuidas hind kujuneb?

Lepingu võib sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seadus ei näe ette kohustuslikku vormi (VÕS § 11 lg 1) [2]. Vaidluse korral on aga tööde maht, hind ja tähtaeg kergem tõendada, kui need on kirja pandud.

Kui tasus või selle suuruses ei ole kokku lepitud, tuleb maksta tavaline tasu, selle puudumisel aga asjaoludele vastav mõistlik tasu (VÕS § 637 lg 1) [7]. Eeldatakse, et töövõtja ei või nõuda tasu töö eelarve koostamise eest (VÕS § 637 lg 2) [7].

Kas töövõtja võib eelarvet ületada?

Eelarve võib töövõtjale olla siduv või mittesiduv; kui selles ei ole kokku lepitud, eeldatakse, et eelarve on siduv (VÕS § 639 lg 1) [3]. Riigikohtu järgi peab töövõtja, kes väidab, et eelarve oli mittesiduv, selle eelduse ümber lükkama ja seda tõendama (RK 3-2-1-72-15) [8].

Mittesiduva eelarve olulisel ületamisel võib töövõtja nõuda eelarvet ületavat tasu, kui ületamist ei olnud võimalik ette näha. Ta peab olulisest ületamisest tellijale viivitamata teatama; teatamata jätmise korral võib ta ületavat summat nõuda üksnes ulatuses, milles tellija on alusetult rikastunud (VÕS § 639 lg 2) [3]. Kui tellija ütleb lepingu eelarve ületamise tõttu üles, ei pea ta eelarvet ületavat tasu maksma (VÕS § 639 lg 3) [3].

Siduva eelarve korral selgitatakse poolte kokkulepete tõlgendamise teel välja, milliseid töid eelarve hõlmas, sest lisatöödeks saab pidada vaid algse lepinguga hõlmamata töid (RK 2-15-15662/55) [9].

Millal tuleb tasu maksta ja kuidas töö üle antakse?

Tasunõue muutub sissenõutavaks töö valmimisest (VÕS § 637 lg 3) [7]. Kui töö vastuvõtmine on kokku lepitud või tavaline, muutub tasu sissenõutavaks, kui töö on vastu võetud või loetakse vastuvõetuks; ositi üleantava ja ositi hinnatud töö puhul tasutakse iga osa eest selle vastuvõtmisel (VÕS § 637 lg 4) [7]. Tellija ei pea tasuma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata, välja arvatud juhul, kui kokkulepitud üleandmisviis või maksmise tingimused ei anna talle selleks võimalust (VÕS § 637 lg 5) [7].

Tellija on kohustatud valmis töö vastu võtma, kui üleandmine oli kokku lepitud või töö omadustest tulenevalt tavaline. Töö loetakse vastuvõetuks ka siis, kui tellija alusetult ei võta seda vastu töövõtja antud mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 638) [10].

Mida teha, kui tööl on puudused?

Töö peab vastama lepingutingimustele; kokkuleppe puudumisel peab see sobima tellija vajatud otstarbeks, mida töövõtja lepingu sõlmimisel teadis või pidi teadma, kui tellija võis mõistlikult tugineda töövõtja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki tööd tavaliselt kasutatakse (VÕS § 641 lg 1 ja lg 2 p 2) [11]. Töövõtja vastutab mittevastavuse eest, mis oli olemas riisiko tellijale ülemineku ajal, isegi kui see ilmneb alles hiljem (VÕS § 642 lg 1) [12]. Kui tarbija tellis ettevõtjalt ehitamise ehitusseadustiku mõistes, eeldatakse, et kahe aasta jooksul üleandmisest ilmnenud puudus oli olemas üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus töö või puuduse olemusega; tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 642 lg 2¹) [12]. Ehitamine on muu hulgas „muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused“ (EhS § 4 lg 1) [13].

Teatamine. Puudusest tuleb teatada mõistliku aja jooksul pärast seda, kui tellija sellest teada sai või pidi teada saama; tarbijatöövõtu puhul kahe kuu jooksul (VÕS § 644 lg 1) [4]. Tarbijatöövõtuleping on seaduse järgi leping, mille esemeks on teenuse osutamine tarbija vallasasja suhtes (VÕS § 635 lg 4) [1]. Õigeaegselt teatamata ei saa puudusele tugineda; kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib siiski tasu alandada või nõuda kahju hüvitamist, välja arvatud saamata jäänud tulu (VÕS § 644 lg 3) [4]. Riigikohtu järgi ei hakka varjatud puuduste puhul teatamise mõistlik aeg kulgema töö ülevaatamisest (RK 3-2-1-60-15) [14].

Parandamine. Tellija võib nõuda töö parandamist või uue töö tegemist, kui see ei põhjusta töövõtjale ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi (VÕS § 646 lg 1) [5]. Väljaspool tarbijatöövõttu kaotab tellija selle õiguse, kui ta ei nõua parandamist koos teatega puudusest või mõistliku aja jooksul pärast teate esitamist, välja arvatud juhul, kui töövõtja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 646 lg 6 ja 7) [5]. Kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei paranda tööd mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta parandada ja nõuda mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 646 lg 5) [5].

Muud võimalused. Kui parandamine ei ole võimalik, ebaõnnestub, töövõtja keeldub sellest õigustamatult või ei paranda tööd mõistliku aja jooksul pärast puudusest teatamist, loetakse lepingut oluliselt rikutuks ja tellija võib täiendavat tähtaega andmata muu hulgas lepingust taganeda (VÕS § 647 lg 1 ja 3) [15]. Mittekohase täitmise vastuvõtmisel võib tellija hinda alandada avaldusega töövõtjale (VÕS § 112 lg 1 ja 2) [16], kuid mitte siis, kui töövõtja viis töö lepingutingimustega vastavusse või tegi uue töö või kui tellija keeldus õigustamatult töövõtja ettepanekust seda teha (VÕS § 648) [17].

Kui kaua saab nõudeid esitada?

Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat, ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude oma viis aastat ja tahtliku rikkumise korral kümme aastat (TsÜS § 146 lg 1, 2 ja 4) [6]. Puudusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab töö valmimisest, vastuvõtmiskohustuse korral aga vastuvõtmisest või vastuvõetuks lugemisest (VÕS § 651 lg 1) [18]. Kõrvaldatud puuduse suhtes algab aegumistähtaeg uuesti puuduse kõrvaldamisest (VÕS § 651 lg 2) [18]. Riigikohus on leidnud, et ka ehitise projekteerimisleping on töövõtuleping, millele kohaldub viieaastane aegumistähtaeg (RK 2-16-14644/50) [19].

Mida seadus ütleb

• „Sellise kokkuleppe puudumisel eeldatakse, et eelarve on siduv.“ (VÕS § 639 lg 1) [3] – kui eelarve mittesiduvuses ei ole kokku lepitud, ei saa töövõtja eelarvega hõlmatud tööde eest hiljem rohkem nõuda.
• „Tellija ei pea töö eest tasuma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata“ (VÕS § 637 lg 5) [7] – lõpptasu maksmisele eelneb võimalus töö üle vaadata.
• „Töövõtja kannab töö puuduse kõrvaldamise või uue töö tegemisega seotud kulud, eelkõige veo-, töö-, reisi- ja materjalikulud.“ (VÕS § 646 lg 4) [5] – puuduse parandamine on tellijale tasuta.
• „Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat.“ (TsÜS § 146 lg 2) [6] – ehitise puuduse nõudele kehtib üldisest kolmest aastast pikem tähtaeg.

Mida teha

1. Pange kirja tööde maht, hind või eelarve, selle siduvus ja tähtaeg (VÕS § 11 lg 1; VÕS § 639 lg 1) [2] [3].
2. Kui töövõtja teatab eelarve olulisest ületamisest, otsustage, kas jätkate või ütlete lepingu üles (VÕS § 639 lg 2 ja 3) [3].
3. Vaadake töö üleandmisel üle ja ärge tasuge lõpparvet enne, kui olete saanud seda teha (VÕS § 637 lg 5) [7].
4. Teatage puudusest mõistliku aja jooksul, kirjeldage seda ja nõudke samas teates parandamist (VÕS § 644 lg 1; VÕS § 646 lg 6) [4] [5]. Säilitage teade ja fotod.
5. Kui parandamist mõistliku aja jooksul ei tule, laske töö parandada töövõtja kulul (VÕS § 646 lg 5) [5], alandage hinda (VÕS § 112 lg 2) [16] või taganege lepingust (VÕS § 647 lg 3) [15].
6. Jälgige aegumistähtaega (TsÜS § 146 lg 2; VÕS § 651 lg 1) [6] [18].

Korduma kippuvad küsimused

Kas võin lepingu enne töö valmimist lõpetada?

Jah, tellija võib töövõtulepingu igal ajal üles öelda. Töövõtjal on siis õigus kokkulepitud tasule, millest arvatakse maha see, mille ta kokku hoidis või oma tööjõu teistsuguse kasutamisega omandas või oleks võinud mõistlikult omandada (VÕS § 655 lg 1) [20]. Seda ei kohaldata, kui ütlesite lepingu üles töövõtja lepingurikkumise tõttu (VÕS § 655 lg 2) [20].

Kas töövõtja võib küsida tasu hinnapakkumise eest?

Eeldatakse, et töövõtja ei või nõuda tasu töö eelarve koostamise eest (VÕS § 637 lg 2) [7]; teisiti saab kokku leppida.

Kas töövõtja vastutab, kui puudus tuli minu ostetud materjalist?

Töövõtja ei vastuta mittevastavuse eest, mis tulenes tellija juhistest või muretsetud materjali puudustest, kui ta juhiseid ja materjali piisavalt kontrollis (VÕS § 641 lg 3) [11].

Mis saab, kui ma ei võta valmis tööd vastu?

Kui tellija alusetult ei võta valmis tööd vastu töövõtja antud mõistliku tähtaja jooksul, loetakse töö vastuvõetuks (VÕS § 638) [10].