Kõrvalkulud ja kommunaalmaksed üürisuhtes

Mis on kõrvalkulud?

Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ega seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega (VÕS § 292 lg 1) [1]. Üürnik peab neid kandma üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1) [1].

Eraldi on hoone korrashoiu- ja parenduskulud – terve hoone lepingujärgses seisundis hoidmiseks ja parendamiseks vajalikud kulud. Eluruumi üürnik peab neid kandma mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses ainult siis, kui see on kokku lepitud lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis (VÕS § 292 lg 1¹) [1]. Kui üürnik kannab hoone parendamise kulusid, on samade parenduste tõttu üüri tõstmine tühine (VÕS § 292 lg 1¹) [1].

Millal ja kuidas kõrvalkulusid makstakse?

Kui üür on arvestatud ajavahemike järgi, makstakse üür ja kõrvalkulud pärast iga ajavahemiku möödumist, kui ei ole kokku lepitud teisiti (VÕS § 294) [4]. Kui üürnik on lepingu lõppemisele järgneva aja eest kõrvalkulud ette maksnud, peab üürileandja ettemaksu koos intressiga tagastama (VÕS § 337) [5].

Kui üürnik ei saanud eluruumi puuduse tõttu sihtotstarbeliselt kasutada, ei pea ta selle aja eest maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid (VÕS § 296 lg 1) [6].

Mida seadus ütleb

• Üürnik kannab kõrvalkulusid „üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud“ (VÕS § 292 lg 1) [1].
• „Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.“ (VÕS § 292 lg 2) [1]
• Üürnik võib 30 päeva jooksul vaidlustada üürileandja ühepoolse muudatuse, „eelkõige oma seni üürnikule pakutavate teenuste vähendamise või üürnikule uute kõrvalkulude panemise“ (VÕS § 303 lg 2) [3].

Mis juhtub, kui kõrvalkulud jäävad maksmata?

Üürileandja võib üürilepingu erakorraliselt üles öelda, kui võlgnetavad kõrvalkulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad kõrvalkulud (VÕS § 316 lg 1 p 3) [7]. Enne seda peab ta andma üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles (VÕS § 316 lg 3) [7].

Mida teha

1. Kontrollige üürilepingut: kõrvalkulusid peate kandma ainult siis, kui need on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1) [1].
2. Kui arve tundub liiga suur, nõudke kõrvalkulusid tõendavaid dokumente (VÕS § 292 lg 2) [1].
3. Kui üürileandja paneb teile ühepoolselt uusi kõrvalkulusid, vaidlustage see 30 päeva jooksul (VÕS § 303 lg 2) [3].
4. Kui saate maksete võla kohta hoiatuse, tasuge võlgnevus täiendava tähtaja jooksul, et vältida lepingu ülesütlemist (VÕS § 316 lg 3) [7].
5. Vaidluse korral võib pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [8].

Korduma kippuvad küsimused

Kas pean maksma kõrvalkulusid, kui lepingus neist midagi kirjas ei ole?

Lisaks üürile peab üürnik kõrvalkulusid kandma üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1) [1].

Kas üürileandja võib nõuda maja renoveerimise kulusid?

Hoone korrashoiu- ja parenduskulusid peab eluruumi üürnik kandma ainult mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses ning üksnes siis, kui see on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud (VÕS § 292 lg 1¹) [1].

Kas võin kontrollida, kuidas kõrvalkulud on arvutatud?

Jah. Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega (VÕS § 292 lg 2) [1].

Kas kõrvalkulude võla tõttu võib üürileandja lepingu üles öelda?

Jah, kui võlgnetavad kõrvalkulud ületavad kahe kuu kõrvalkulud ja üürileandja on andnud vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja koos hoiatusega (VÕS § 316 lg 1 p 3 ja lg 3) [7].