Коммунальные платежи и сопутствующие расходы при аренде

Что такое дополнительные расходы?

Дополнительные расходы – это плата за услуги и действия наймодателя или третьего лица, связанные с пользованием вещью и не связанные с её улучшением или устранением её недостатка (VÕS § 292 lg 1) [1]. Наниматель несёт их, только если об этом договорились в форме, допускающей письменное воспроизведение (VÕS § 292 lg 1) [1].

Отдельно существуют расходы на содержание и улучшение здания – расходы, нужные для поддержания всего здания в состоянии по договору и для его улучшения. Наниматель жилья несёт их в разумном, соразмерном и предсказуемом объёме только если это было согласовано при заключении договора в форме, допускающей письменное воспроизведение (VÕS § 292 lg 1¹) [1]. Если наниматель несёт расходы на улучшение здания, повышение арендной платы из-за тех же улучшений ничтожно (VÕS § 292 lg 1¹) [1].

Когда и как платятся дополнительные расходы?

Если плата рассчитывается по периодам, плата и дополнительные расходы вносятся по истечении каждого периода, если не договорились иначе (VÕS § 294) [4]. Если наниматель заплатил дополнительные расходы вперёд за время после окончания договора, наймодатель должен вернуть предоплату с процентами (VÕS § 337) [5].

Если наниматель не мог пользоваться жильём по назначению из-за недостатка, за это время он не обязан платить арендную плату и нести дополнительные расходы (VÕS § 296 lg 1) [6].

Что говорит закон

• Наниматель несёт дополнительные расходы „üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud“ [1] (перевод: только если об этом договорились в форме, допускающей письменное воспроизведение; VÕS § 292 lg 1).
• „Üürileandja peab üürniku nõudmisel võimaldama viimasel tutvuda kõrvalkulusid ning hoone korrashoiu- ja parenduskulusid tõendavate dokumentidega.“ [1] (перевод: наймодатель по требованию нанимателя должен дать ему ознакомиться с документами, подтверждающими дополнительные расходы и расходы на содержание и улучшение здания; VÕS § 292 lg 2).
• Наниматель может в течение 30 дней оспорить одностороннее изменение наймодателя, „eelkõige oma seni üürnikule pakutavate teenuste vähendamise või üürnikule uute kõrvalkulude panemise“ [3] (перевод: прежде всего сокращение оказываемых нанимателю услуг или возложение на нанимателя новых дополнительных расходов; VÕS § 303 lg 2).

Что будет, если не платить дополнительные расходы?

Наймодатель может расторгнуть договор в чрезвычайном порядке, если задолженность по дополнительным расходам превышает дополнительные расходы за два месяца (VÕS § 316 lg 1 p 3) [7]. Перед этим он должен дать нанимателю в форме, допускающей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением, что при неуплате расторгнет договор (VÕS § 316 lg 3) [7].

Что делать

1. Проверьте договор найма: дополнительные расходы вы несёте только если они согласованы в форме, допускающей письменное воспроизведение (VÕS § 292 lg 1) [1].
2. Если счёт кажется слишком большим, потребуйте подтверждающие документы (VÕS § 292 lg 2) [1].
3. Если наймодатель в одностороннем порядке возлагает на вас новые дополнительные расходы, оспорьте это в течение 30 дней (VÕS § 303 lg 2) [3].
4. Если вы получили предупреждение о задолженности, погасите её в дополнительный срок, чтобы избежать расторжения договора (VÕS § 316 lg 3) [7].
5. При споре можно обратиться в арендную комиссию или в суд (ÜVLS § 1 lg 1) [8].

Частые вопросы

Должен ли я платить дополнительные расходы, если в договоре о них ничего не сказано?

Помимо арендной платы наниматель несёт дополнительные расходы, только если об этом договорились в форме, допускающей письменное воспроизведение (VÕS § 292 lg 1) [1].

Может ли наймодатель требовать расходы на ремонт дома?

Расходы на содержание и улучшение здания наниматель жилья несёт только в разумном, соразмерном и предсказуемом объёме и только если это согласовано при заключении договора в форме, допускающей письменное воспроизведение (VÕS § 292 lg 1¹) [1].

Могу ли я проверить, как рассчитаны дополнительные расходы?

Да. Наймодатель по требованию нанимателя должен дать ознакомиться с подтверждающими документами (VÕS § 292 lg 2) [1].

Может ли наймодатель расторгнуть договор из-за долга по дополнительным расходам?

Да, если задолженность превышает дополнительные расходы за два месяца и наймодатель дал дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением (VÕS § 316 lg 1 p 3 ja lg 3) [7].