Naabrivaidlused: müra, puud piiril, aed ja juurdepääs

Millist müra, lõhna ja suitsu tuleb taluda?

Kinnisasja omanikul ei ole õigust keelata gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste levimist oma kinnisasjale, kui see ei kahjusta oluliselt tema kinnisasja kasutamist ega ole vastuolus keskkonnakaitse nõuetega (AÕS § 143 lg 1) [1]. Seega on piiriks oluline kahjustamine – tavapärast naabrusest tulenevat mõju tuleb taluda.

• Tahtlik suunamine on alati keelatud. „Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.“ (AÕS § 143 lg 1) [1]
• Hüvitis talumise eest. Kui mõjutus kahjustab kinnisasja kasutamist oluliselt, kuid selle kõrvaldamist ei saa mõjutajalt majanduslikult eeldada, võib omanik nõuda mõjutuse põhjustanud kinnisasja omanikult mõistlikku hüvitist (AÕS § 143 lg 2) [1].
• Müra normid ei ole ainus mõõdupuu. Riigikohtu järgi on kinnisasjale leviv müra kahjulik mõjutus ja müra normtasemete ületamise korral ei pea omanik omandi kahjustamist eraldi tõendama; samas võib ka kehtestatud piirtasemetest madalam müra kinnisasja kasutamist oluliselt kahjustada (RK 3-2-1-104-12) [4].

Omanik võib nõuda, et naaberkinnisasjale ei püstitataks ega seal ei säilitataks rajatist või seadeldist, mille kohta on alust eeldada, et see tekitab tema kinnisasjale keelatud mõjutuse (AÕS § 144 lg 1) [5]. Kui see on püstitatud kooskõlas seadusega, saab selle eemaldamist nõuda alles pärast keelatud mõjutuse tegelikku toimumist (AÕS § 144 lg 2) [5].

Oksad, juured, viljad ja piiril kasvavad puud

• Üle piiri ulatuvad juured ja oksad. Omanikul on õigus naabri kinnisasjalt tema kinnisasjale ulatuvad puude ja põõsaste juured, oksad ja viljad ära lõigata ning endale võtta, kui need kahjustavad kinnisasja kasutamist ja naaber ei ole neid hoiatusele vaatamata selleks vajaliku aja jooksul kõrvaldanud (AÕS § 149 lg 1) [3]. Kõigepealt tuleb seega naabrit hoiatada ja anda talle aega.
• Viljad. Teie kinnisasjale kukkunud viljad, mis on pärit naabri kinnisasjal kasvavalt puult või põõsalt, kuuluvad Teile (AÕS § 149 lg 3) [3]. Kui lubate naabri oksad alles jätta, on Teil õigus nende okste viljadele Teie kinnisasja piirides oleva oksa ulatuses (AÕS § 149 lg 2) [3].
• Puu piiril. Piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomandis (AÕS § 150) [6]. Piiril kasvava puu vili, samuti puu maharaiumisel või mahalangemisel ka puu ise kuulub naabritele võrdsetes osades (AÕS § 149 lg 4) [3].

Aed, hekk ja kraav piiril

Kui kaks kinnisasja on teineteisest eraldatud müüri, heki, kraavi, peenra või muu sellise asjaga, on see naabrite ühiskasutuses, sõltumata sellest, kellele asi kuulub (AÕS § 151 lg 1) [7]. Seda ei tohi kasutada vastuolus asja otstarbega ega nii, et see tekitab naabrile kahju (AÕS § 151 lg 2) [7]. Kui asja kasutavad mõlemad naabrid, kannavad nad korrashoiukulud võrdselt; kui asi on vajalik ühe naabri huvides, ei või seda tema nõusolekuta kõrvaldada ega muuta (AÕS § 151 lg 3) [7].

Ehitamine piiri ääres

• Naabri maa kasutamine ehitustöödel. Kui ehitada või ehitist parandada saab ainult nii, et naabri kinnisasjale tuleb panna tellingud, vedada üle selle või asetada sellele ehitusmaterjali või üle selle käia või sõita, peab naaber seda lubama, kui see on hädavajalik, tingimusel, et talle tagatakse kahju hüvitamine (AÕS § 147) [8].
• Varisemisoht. Ehitist tuleb hoida sellises korras, et selle varisemisel või osade eraldumisel oleks välistatud naabri kinnisasja kahjustamine; ohustatud omanik võib nõuda ohu kõrvaldamist vastutavalt isikult, ja kui see ei ole teada, siis valdajalt (AÕS § 145) [9].
• Süvendamine. Maatükki ei või süvendada nii, et naabri kinnisasi kaotaks vajaliku maapõuetoe või et muul viisil kahjustataks seal asuvaid ehitisi; süvendamine on lubatud, kui süvendaja paigaldab muu toe või võtab tarvitusele ohtu või kahju ärahoidvad abinõud (AÕS § 146) [10].
• Ehitis üle piiri. Kui ehitis on püstitatud üle piiri asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaber seda lubama ja võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist (AÕS § 148 lg 2) [11]. Piiri ületava osa kõrvaldamist võib nõuda, kui ehitaja on pahauskne või kui naaber vaidles sellele vastu enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega (AÕS § 148 lg 3) [11].

Juurdepääs teele üle naabri maa

Omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja; asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu lepitakse kokku, kokkuleppe puudumisel määrab juurdepääsu ja tasu kohus, arvestades koormatava kinnisasja omaniku huve (AÕS § 156 lg 1) [12]. Juurdepääsu ei saa nõuda, kui senine ühendus teega katkes omaniku enda tahtel (AÕS § 156 lg 3) [12]. Kohus lahendab need asjad hagita menetluses (TsMS § 475 lg 1 p 13¹) [13].

Riigikohtu järgi ei pea üldjuhul tagama teist juurdepääsu, kui kinnisasjale on juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt juba olemas; selleks peavad esinema erandlikud asjaolud, ja üksnes äriline huvi kasutada kinnisasja võimalikult kasumlikult ei ole piisav (RK 2-19-15916/87) [14].

Müra korterelamus ja öörahu

Korteriomanik peab hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, ja taluma mõjusid, mis jäävad nendesse piiridesse (KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2) [15]; seejuures kohaldatakse asjaõigusseaduse § 143 (KrtS § 31 lg 3) [15]. Korteriomanik peab tagama, et ka tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud neid kohustusi järgivad (KrtS § 31 lg 4) [15]. Kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite teostamist, võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab (KrtS § 32 lg 1, lg 2 p 3 ja lg 3) [16].

Korrakaitseseaduse järgi on mujal kui avalikus kohas kella 22.00-st kuni 6.00-ni, puhkepäevale eelneval ööl kella 00.00-st kuni 7.00-ni, keelatud tekitada kestvalt või korduvalt teist isikut oluliselt häirivat müra või valgusefekte (KorS § 56 lg 2) [17]. See ei kehti muu hulgas kohaliku omavalitsuse loa alusel tekitatud müra kohta ega ööl vastu 1. jaanuari, 25. veebruari või 24. juunit (KorS § 56 lg 3 p 2 ja 3) [17].

Mida seadus ütleb

• „Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.“ (AÕS § 143 lg 1) [1]
• „Omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega.“ (AÕS § 89) [2] Nõue on välistatud, kui omanik on kohustatud rikkumist taluma (AÕS § 89) [2].
• „Piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomandis.“ (AÕS § 150) [6]
• Kestva õigusvastase kahju tekitamise korral võib nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist (VÕS § 1055 lg 1) [18]; kui sellist käitumist tuleb mõistliku arusaama järgi taluda inimestevahelises kooselus või olulise avaliku huvi tõttu, saab lõpetamise asemel nõuda kahju hüvitamist (VÕS § 1055 lg 2) [18].
• Seadusjärgset eraõiguslikku kitsendust võib muuta kinnisasja omaniku ja õigustatud isiku kokkuleppega, mis kantakse kinnistusraamatusse asjaõigusena, eelkõige servituudina (AÕS § 141 lg 1¹) [19].

Mida teha

1. Rääkige kõigepealt naabriga ja kirjeldage, milline mõjutus Teie kinnisasja kasutamist oluliselt kahjustab – talumiskohustus lõpeb alles olulise kahjustamise juures (AÕS § 143 lg 1) [1].
2. Kui oksad või juured kahjustavad Teie kinnisasja kasutamist, hoiatage naabrit ja andke talle nende kõrvaldamiseks vajalik aeg; alles siis võite need ise ära lõigata (AÕS § 149 lg 1) [3]. Hoiatus on mõistlik teha kirjalikult, et seda hiljem tõendada.
3. Koguge tõendeid: müra puhul ei ole normtasemete mõõtmine ainus viis, sest ka piirtasemetest madalam müra võib kasutamist oluliselt kahjustada (RK 3-2-1-104-12) [4].
4. Kokkulepe juurdepääsu või muu seadusjärgse kitsenduse muutmise kohta laske kanda kinnistusraamatusse servituudina (AÕS § 141 lg 1¹) [19]; juurdepääsu puhul leppige kokku asukoht, tähtaeg ja tasu (AÕS § 156 lg 1) [12].
5. Kui kokkulepet ei saavutata, võite kohtult nõuda rikkumise kõrvaldamist ja sellest hoidumist (AÕS § 89) [2] või, kui olulise mõjutuse kõrvaldamist ei saa mõjutajalt majanduslikult eeldada, mõistlikku hüvitist (AÕS § 143 lg 2) [1]; juurdepääsu määrab kohus hagita menetluses (AÕS § 156 lg 1; TsMS § 475 lg 1 p 13¹) [12] [13].

Korduma kippuvad küsimused

Kas ma võin naabri puu üle piiri ulatuvad oksad ise ära lõigata?

Jah, kui oksad kahjustavad Teie kinnisasja kasutamist ja naaber ei ole neid Teie hoiatusele vaatamata vajaliku aja jooksul kõrvaldanud; ära lõigatud oksad, juured ja viljad võite endale võtta (AÕS § 149 lg 1) [3].

Kellele kuuluvad naabri puult minu aeda kukkunud õunad?

Teie kinnisasjale kukkunud viljad kuuluvad Teile (AÕS § 149 lg 3) [3]. Piiril kasvava puu viljad kuuluvad naabritele võrdsetes osades (AÕS § 149 lg 4) [3].

Kes maksab piiril oleva aia või heki korrashoiu eest?

Piiril olev müür, hekk, kraav või muu selline asi on naabrite ühiskasutuses sõltumata sellest, kellele see kuulub; kui seda kasutavad mõlemad naabrid, kannavad nad korrashoiukulud võrdselt (AÕS § 151 lg 1 ja 3) [7].

Kas naaber peab lubama mul oma maja remontimiseks tema maale tellingud panna?

Jah, kui remont on võimalik ainult nii ja see on hädavajalik; naabrile tuleb tagada kahju hüvitamine (AÕS § 147) [8].

Mida teha, kui naaber teeb öösel lärmi?

Mujal kui avalikus kohas on kella 22.00-st kuni 6.00-ni, puhkepäevale eelneval ööl kella 00.00-st kuni 7.00-ni, keelatud tekitada kestvalt või korduvalt teist isikut oluliselt häirivat müra (KorS § 56 lg 2) [17]. Korterelamus peab korteriomanik hoiduma tegevusest, mille toime teistele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud (KrtS § 31 lg 1 p 1) [15], ja omanik võib nõuda rikkumise kõrvaldamist ning kordumise ohu korral sellest hoidumist (AÕS § 89) [2].