Споры с соседями в Эстонии: шум, деревья у границы, забор, проезд

Какой шум, запах и дым нужно терпеть?

Собственник недвижимого имущества не вправе запретить распространение на свой участок газа, дыма, пара, запаха, сажи, тепла, шума, сотрясений и других подобных воздействий с другого участка, если это существенно не мешает пользоваться его имуществом и не противоречит требованиям охраны окружающей среды (AÕS § 143 lg 1) [1]. Граница – существенное ущемление: обычное воздействие, связанное с соседством, нужно терпеть.

• Умышленное направление запрещено всегда. „Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.“ [1] (перевод: умышленное направление воздействий на соседний участок запрещено; AÕS § 143 lg 1)
• Компенсация за то, что приходится терпеть. Если воздействие существенно мешает пользоваться участком, но устранения его нельзя экономически ожидать от источника, собственник вправе требовать от собственника участка, откуда исходит воздействие, разумную компенсацию (AÕS § 143 lg 2) [1].
• Нормы шума – не единственный критерий. По позиции Государственного суда (Riigikohus), шум, распространяющийся на участок, является вредным воздействием, и при превышении нормативных уровней шума собственнику не нужно отдельно доказывать ущемление собственности; вместе с тем и шум ниже установленных предельных уровней может существенно мешать пользованию участком (RK 3-2-1-104-12) [4].

Собственник вправе требовать, чтобы на соседнем участке не возводили и не сохраняли сооружение или устройство, если есть основания полагать, что оно будет создавать запрещённое воздействие на его участок (AÕS § 144 lg 1) [5]. Если оно возведено в соответствии с законом, его удаления можно требовать только после того, как запрещённое воздействие фактически произошло (AÕS § 144 lg 2) [5].

Ветви, корни, плоды и деревья на границе

• Корни и ветви через границу. Собственник вправе срезать и забрать себе корни, ветви и плоды деревьев и кустов, переходящие на его участок с соседнего, если они мешают пользоваться участком и сосед, несмотря на предупреждение, не убрал их за необходимое время (AÕS § 149 lg 1) [3]. То есть сначала нужно предупредить соседа и дать ему время.
• Плоды. Плоды, упавшие на ваш участок с дерева или куста, растущего на соседнем участке, принадлежат вам (AÕS § 149 lg 3) [3]. Если вы разрешаете оставить ветви соседа, вам принадлежат плоды этих ветвей в той части ветви, которая находится над вашим участком (AÕS § 149 lg 2) [3].
• Дерево на границе. Деревья и кусты, растущие на границе, находятся в общей собственности соседей (AÕS § 150) [6]. Плоды дерева на границе, а если его срубили или оно упало, то и само дерево принадлежат соседям в равных долях (AÕS § 149 lg 4) [3].

Забор, живая изгородь и канава на границе

Если два участка разделены стеной, живой изгородью, канавой, грядкой или другим подобным объектом, он находится в совместном пользовании соседей независимо от того, кому принадлежит (AÕS § 151 lg 1) [7]. Пользоваться им нельзя вопреки его назначению или так, чтобы причинить соседу вред (AÕS § 151 lg 2) [7]. Если объектом пользуются оба соседа, расходы на его содержание они несут поровну; если объект нужен в интересах одного соседа, его нельзя убрать или изменить без его согласия (AÕS § 151 lg 3) [7].

Строительство у границы

• Использование соседнего участка при работах. Если строить или ремонтировать здание можно только так, что на соседнем участке или над ним нужно поставить леса, провозить через него или складывать на нём стройматериалы, проходить или проезжать по нему, сосед должен это разрешить, если это крайне необходимо, при условии, что ему обеспечено возмещение ущерба (AÕS § 147) [8].
• Угроза обрушения. Здание нужно содержать так, чтобы при его обрушении или отделении частей был исключён ущерб соседнему участку; собственник, которому это угрожает, вправе требовать устранить опасность от ответственного лица, а если оно неизвестно – от владельца (AÕS § 145) [9].
• Выемка грунта. Нельзя углублять участок так, чтобы соседний участок лишился необходимой опоры грунта или иначе пострадали находящиеся на нём строения; это разрешено, если тот, кто копает, устанавливает другую опору или принимает меры против опасности или ущерба (AÕS § 146) [10].
• Здание за границей участка. Если здание возведено за границей участка без вещного права, но добросовестно, сосед должен это допустить и вправе требовать от строителя приобрести часть земли под зданием или выплачивать периодическую компенсацию (AÕS § 148 lg 2) [11]. Устранения части за границей можно требовать, если строитель недобросовестен или если сосед возражал до начала строительства либо не позднее того времени, когда устранение этой части не было связано с чрезмерными расходами (AÕS § 148 lg 3) [11].

Проезд к дороге через соседний участок

Собственник, у участка которого нет необходимого доступа к дороге общего пользования, вправе требовать доступа через чужой участок; место, срок и плата определяются соглашением, а если соглашения нет, доступ и плату определяет суд с учётом интересов собственника обременяемого участка (AÕS § 156 lg 1) [12]. Требовать доступа нельзя, если прежняя связь с дорогой прервалась по воле самого собственника (AÕS § 156 lg 3) [12]. Суд рассматривает такие дела в порядке неискового (hagita) производства (TsMS § 475 lg 1 p 13¹) [13].

По позиции Государственного суда, если у участка уже есть доступ к дороге общего пользования, второй доступ, как правило, обеспечивать не нужно; для этого нужны исключительные обстоятельства, и одного лишь коммерческого интереса использовать участок как можно прибыльнее недостаточно (RK 2-19-15916/87) [14].

Шум в многоквартирном доме и ночной покой

Собственник квартиры обязан воздерживаться от действий, воздействие которых на других собственников квартир превышает воздействие от обычного пользования собственностью, и терпеть воздействие в этих пределах (KrtS § 31 lg 1 p 1 ja 2) [15]; при этом применяется § 143 Закона о вещном праве (KrtS § 31 lg 3) [15]. Собственник квартиры должен обеспечить, чтобы эти обязанности соблюдали и члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирой (KrtS § 31 lg 4) [15]. Если собственник квартиры своими действиями существенно мешает другим осуществлять свою квартирную собственность, собственники квартир большинством голосов могут решить потребовать, чтобы он продал свою квартирную собственность (KrtS § 32 lg 1, lg 2 p 3 ja lg 3) [16].

По Закону об охране правопорядка вне общественного места с 22.00 до 6.00, а в ночь перед выходным днём с 00.00 до 7.00, запрещено длительно или повторно создавать шум или световые эффекты, существенно мешающие другому лицу (KorS § 56 lg 2) [17]. Это не действует, в частности, для шума по разрешению местного самоуправления и в ночь на 1 января, 25 февраля или 24 июня (KorS § 56 lg 3 p 2 ja 3) [17].

Что говорит закон

• „Mõjutuste tahtlik suunamine naaberkinnisasjale on keelatud.“ [1] (перевод: умышленное направление воздействий на соседний участок запрещено; AÕS § 143 lg 1)
• „Omanikul on õigus nõuda omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse kaotusega.“ [2] (перевод: собственник вправе требовать устранения любого нарушения права собственности, даже если нарушение не связано с потерей владения; AÕS § 89) Требование исключено, если собственник обязан терпеть нарушение (AÕS § 89) [2].
• „Piiril kasvavad puud ja põõsad on naabrite kaasomandis.“ [6] (перевод: деревья и кусты, растущие на границе, находятся в общей собственности соседей; AÕS § 150)
• При длящемся противоправном причинении вреда можно требовать прекратить вредоносное поведение (VÕS § 1055 lg 1) [18]; если такое поведение по разумному пониманию нужно терпеть при совместной жизни людей или из-за существенного общественного интереса, вместо прекращения можно требовать возмещения вреда (VÕS § 1055 lg 2) [18].
• Установленное законом частноправовое ограничение можно изменить соглашением собственника и управомоченного лица, которое вносится в поземельную книгу как вещное право, прежде всего как сервитут (AÕS § 141 lg 1¹) [19].

Что делать

1. Сначала поговорите с соседом и опишите, какое воздействие существенно мешает пользоваться вашим участком – обязанность терпеть заканчивается только при существенном ущемлении (AÕS § 143 lg 1) [1].
2. Если ветви или корни мешают пользоваться участком, предупредите соседа и дайте ему необходимое время, чтобы их убрать; только после этого вы можете срезать их сами (AÕS § 149 lg 1) [3]. Предупреждение разумно сделать письменно, чтобы потом его можно было доказать.
3. Собирайте доказательства: для шума замер нормативных уровней – не единственный путь, потому что и шум ниже предельных уровней может существенно мешать пользованию (RK 3-2-1-104-12) [4].
4. Соглашение о доступе или ином изменении установленного законом ограничения внесите в поземельную книгу как сервитут (AÕS § 141 lg 1¹) [19]; для доступа договоритесь о месте, сроке и плате (AÕS § 156 lg 1) [12].
5. Если договориться не удалось, вы можете требовать в суде устранить нарушение и воздерживаться от него (AÕS § 89) [2] или, если устранения существенного воздействия нельзя экономически ожидать от источника, разумную компенсацию (AÕS § 143 lg 2) [1]; доступ определяет суд в неисковом производстве (AÕS § 156 lg 1; TsMS § 475 lg 1 p 13¹) [12] [13].

Частые вопросы

Можно ли самому срезать ветви соседского дерева, которые нависают над моим участком?

Да, если ветви мешают пользоваться вашим участком и сосед, несмотря на ваше предупреждение, не убрал их за необходимое время; срезанные ветви, корни и плоды вы можете забрать себе (AÕS § 149 lg 1) [3].

Кому принадлежат яблоки, упавшие с соседского дерева в мой сад?

Плоды, упавшие на ваш участок, принадлежат вам (AÕS § 149 lg 3) [3]. Плоды дерева, растущего на границе, принадлежат соседям в равных долях (AÕS § 149 lg 4) [3].

Кто платит за содержание забора или живой изгороди на границе?

Стена, живая изгородь, канава или другой подобный объект на границе находится в совместном пользовании соседей независимо от того, кому принадлежит; если им пользуются оба соседа, расходы на содержание они несут поровну (AÕS § 151 lg 1 ja 3) [7].

Должен ли сосед разрешить поставить леса на его участке для ремонта моего дома?

Да, если ремонт возможен только так и это крайне необходимо; соседу нужно обеспечить возмещение ущерба (AÕS § 147) [8].

Что делать, если сосед шумит ночью?

Вне общественного места с 22.00 до 6.00, а в ночь перед выходным днём с 00.00 до 7.00, запрещено длительно или повторно создавать шум, существенно мешающий другому лицу (KorS § 56 lg 2) [17]. В многоквартирном доме собственник квартиры обязан воздерживаться от действий, воздействие которых на других превышает воздействие от обычного пользования собственностью (KrtS § 31 lg 1 p 1) [15], а собственник вправе требовать устранить нарушение и при угрозе повторения воздерживаться от него (AÕS § 89) [2].