Korteriühistu ja korteriomaniku kohustused

Kes on korteriühistu liige?

Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmed on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud (KrtS § 1 lg 4) [1]. Liikmesus tuleneb seadusest ja käib korteriomandiga kaasas: korteriomandi võõrandamisel lähevad korteriomaniku õigused ja kohustused omandajale üle alates omandi ülemineku hetkest (KrtS § 43 lg 1) [5].

Kui palju tuleb majandamiskulusid maksta?

Maksete alus on majanduskava. Selle koostab juhatus majandusaastaks ja kehtestab korteriomanike üldkoosolek (KrtS § 41 lg 1 ja 3) [6].

Põhireegel on, et ettemakseid tehakse „vastavalt oma kaasomandi osa suurusele“ (KrtS § 40 lg 1) [2]. Põhikirjaga võib ette näha teistsuguse jaotuse, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve; näiteks võib tegelikust tarbimisest sõltuvad kulud tasuda tarbitud teenuse mahu järgi (KrtS § 40 lg 2) [2]. Riigikohtu järgi tuleb seda erandit mõista kitsalt ja rakendada ainult erandjuhtudel (RK 2-18-12753/34) [7].

Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3) [2]. Ka siis, kui majanduskava ei ole kehtestatud, saab ühistu nõuda kulude hüvitamist, kui konkreetsete kulude kandmise on otsustanud üldkoosolek (RK 2-19-8045/46) [8].

Mis juhtub, kui majandamiskulud jäävad maksmata?

• Viivis. Ühistu võib nõuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses (KrtS § 42 lg 1) [3] ehk seaduses sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas (VÕS § 113 lg 1) [9]. Teistsuguse viivisemäära võib ette näha vaid eriomandi kokkuleppes (KrtS § 42 lg 1) [3].
• Sissenõudmiskulud. Ühistu võib nõuda sissenõudmiskulude hüvitamist kogusummas kuni 30 eurot, kui nõue on kuni 500 eurot; kuni 40 eurot, kui nõue on üle 500 euro ja kuni 1000 eurot; ning kuni 50 eurot, kui nõue on üle 1000 euro (KrtS § 42 lg 2) [3]. Sellest suuremat kahju saab nõuda üksnes erandlikel asjaoludel (KrtS § 42 lg 3) [3].
• Pandiõigus. Korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks on ühistul pandiõigus korteriomandile, millele kohaldatakse esimesel järjekohal oleva hüpoteegi kohta sätestatut (KrtS § 44 lg 1 ja 2) [10]. Selle suurus on korteriomandi eelmise majandusaasta majandamiskulude summa, kuid mitte üle 50 protsendi täitemenetluses jaotamisele minevast tulemist või pankrotimenetluses pandieseme müügist saadud summast (KrtS § 44 lg 3) [10]; eriomandi kokkuleppes võib pandiõigusele määrata kindla rahalise suuruse (KrtS § 44 lg 6) [10].
• Uus omanik. Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab omandaja ühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest korteriomandi väärtuse ulatuses (KrtS § 43 lg 2) [5].
• Võõrandamisnõue. Kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab (KrtS § 32 lg 2 p 2 ja lg 3) [11]. Kui ta seda kolme kuu jooksul nõude esitamisest ei tee, otsustab võõrandamise kohus; hagi tuleb esitada enne ühe aasta möödumist nõude esitamisest (KrtS § 33 lg 1 ja 3) [12].

Kuidas võetakse vastu üldkoosoleku otsuseid?

Häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 20 lg 1) [13]. Üldkoosoleku kutsub kokku juhatus ja sellest tuleb ette teatada vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (KrtS § 20 lg 1; MTÜS § 20 lg 1 ja 5) [13] [14]. Kui korteriomanik on teatanud ühistule oma e-posti aadressi, tuleb teade saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4) [13].

• Otsustusvõime. Üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui osalejatele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 20 lg 2) [13]. Muidu kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata (KrtS § 23 lg 1) [15].
• Hääled. Iga korteriomand annab ühe hääle; põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl või et häälte arvu määrab kaasomandi osa suurus (KrtS § 22 lg 1) [16].
• Mida otsustatakse häälteenamusega. Tavapärase valitsemise küsimused, näiteks kaasomandi tavapärane korrashoid ja remont ning kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine, kui põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1 ja 2) [17]. Korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse jaoks on vaja korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38 lg 1) [18]; selleks ei ole vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldus ei puuduta üle määra, mida ta peab seaduse järgi taluma (KrtS § 38 lg 2) [18].

Mida teeb juhatus?

Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib ühistut (KrtS § 24 lg 1) [19]. Juhatusel võib olla üks kuni kolm liiget, kui põhikiri ei näe ette teisiti (KrtS § 24 lg 2) [19]. Juhatust ei pea olema, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kõik kuuluvad ühele isikule; siis juhivad ja esindavad korteriomanikud ühistut ühiselt (KrtS § 24 lg 3 ja 4) [19]. Juhatuse liige valitakse kuni kolmeks aastaks, kui põhikirjas ei ole ette nähtud muud tähtaega, ja üldkoosolek võib ta igal ajal põhjusest sõltumata tagasi kutsuda, kui põhikirjas ei ole ette nähtud, et tagasi kutsuda saab üksnes kohustuste olulisel määral täitmata jätmise, võimetuse või muu mõjuva põhjuse korral (KrtS § 24 lg 1; MTÜS § 28 lg 1¹, 2 ja 3) [19] [20].

Juhatus koostab majanduskava ning peab koostama uue ja kutsuma kokku erakorralise üldkoosoleku, kui kehtiv kava ei taga valitsemist ega ühistu püsivat maksevõimelisust (KrtS § 41 lg 1 ja 4) [6]. Korteriomanikul on õigus saada juhatuselt teavet ühistu tegevuse kohta ja tutvuda dokumentidega (KrtS § 45 lg 1) [21].

Mida seadus ütleb

• „Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud“ (KrtS § 1 lg 4) [1] – liikmeks ei pea eraldi astuma.
• „Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.“ (KrtS § 40 lg 1) [2] – kui põhikiri ei näe ette teistsugust jaotust, siis mida suurem on Teie kaasomandi osa, seda suurem on Teie osa kuludest.
• „Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.“ (KrtS § 40 lg 3) [2] – erand, mitte üldine õigus maksmata jätta.
• „Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.“ (KrtS § 29 lg 3) [4] – tähtaeg algab otsuse vastuvõtmisest.

Mida teha

1. Teatage ühistule oma telefoninumber või e-posti aadress ja, kui elate mujal, ka postiaadress (KrtS § 46 lg 1 ja 2) [22].
2. Vaadake majanduskavast ja põhikirjast, kuidas kulud jagunevad (KrtS § 40 lg 1 ja 2; KrtS § 41 lg 1) [2] [6].
3. Kui arve tundub vale, küsige juhatuselt teavet ja dokumente (KrtS § 45 lg 1) [21].
4. Kui Te ei nõustu otsusega, esitage kohtule hagita menetluses otsuse kehtetuks tunnistamise avaldus 60 päeva jooksul otsuse vastuvõtmisest (KrtS § 29 lg 2 ja 3) [4].
5. Kui Teil on võlg, tasuge see esimesel võimalusel: viivist arvestatakse kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni (VÕS § 113 lg 1) [9].

Korduma kippuvad küsimused

Kas korteriühistusse tuleb astuda?

Ei. Ühistu liikmed on kõik korteriomanikud (KrtS § 1 lg 4) [1].

Kas pean maksma remondi eest, mille vastu hääletasin?

Tavapärase korrashoiu ja remondi otsustavad korteriomanikud häälteenamusega (KrtS § 35 lg 1 ja 2) [17]. Kulusid, millega Te ei nõustunud, võite keelduda kandmast üksnes siis, kui nende nõudmine oleks vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3) [2]; sellele saab Riigikohtu järgi tugineda ka siis, kui majanduskava kehtestanud otsust ei vaidlustatud (RK 2-19-8045/46) [8].

Kas korteri ostja vastutab eelmise omaniku võlgade eest?

Jah, eelmise omaniku korteriomandist tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest käendajana ja korteriomandi väärtuse ulatuses, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses ostu korral (KrtS § 43 lg 2) [5].

Kas juhatus võib keelduda dokumente näitamast?

Juhatus võib keelduda, kui on alust eeldada, et see võib tekitada olulist kahju teise korteriomaniku või kolmanda isiku õigustatud huvidele (KrtS § 45 lg 2) [21]. Siis võite nõuda üldkoosoleku otsust või pöörduda hagita menetluses kohtusse kahe nädala jooksul keeldumise saamisest; kui juhatus ei ole nelja nädala jooksul vastanud, kuue nädala jooksul taotluse esitamisest (KrtS § 45 lg 3) [21].