Üürivõlg ja üürniku väljatõstmine

Millal võib üürileandja üürivõla tõttu lepingu üles öelda?

Seadus annab üürileandjale erakorralise ülesütlemise õiguse kolmel juhul (VÕS § 316 lg 1) [1]:

• üürnik on viivituses kahel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude või nende olulise osa maksmisega; oluline osa on vähemalt ühe kuu vastavalt üür, kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud (VÕS § 316 lg 1 p 1 ja lg 6) [1];
• võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri (VÕS § 316 lg 1 p 2) [1];
• võlgnetavad kõrvalkulud või hoone korrashoiu- ja parenduskulud ületavad kahe kuu eest maksmisele kuuluvad kulud (VÕS § 316 lg 1 p 3) [1].

Eluruumi üürilepingus on seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine (VÕS § 275) [5].

Võlgnetavalt summalt võib üürileandja nõuda viivist kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni; seadusjärgne viivisemäär on VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas, kui lepingus ei ole ette nähtud kõrgemat intressimäära (VÕS § 113 lg 1) [6].

Milline peab olema hoiatus ja ülesütlemine?

Täiendav tähtaeg ja hoiatus. Üürileandja võib üürivõla tõttu lepingu üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja, hoiatades, et selle jooksul võlgnevuse tasumata jätmise korral ütleb ta lepingu üles (VÕS § 316 lg 3) [1]. Juba hoiatuses võib ta määrata, et kui võlgnevust tähtaja jooksul ei tasuta, loeb ta lepingu pärast tähtaja möödumist ülesöelduks (VÕS § 316 lg 4) [1].

Millal täiendavat tähtaega ei pea andma. Kui üürnik on võlgnevusele eelnenud aasta jooksul vähemalt kahel korral täitnud kohustused alles täiendava tähtaja jooksul või pärast seda, võib üürileandja lepingu üles öelda täiendavat tähtaega andmata (VÕS § 316 lg 5) [1].

Ülesütlemisavaldus. Elu- või äriruumi üürilepingu võib üles öelda kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ülesütlemisavaldusega (VÕS § 325 lg 1) [2]. Üürileandja avalduses peavad olema vähemalt üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2) [2]. Nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine (VÕS § 325 lg 5) [2]. Riigikohtu järgi peab avalduses olema ülesütlemise alus; kui ülesütleja ei ole avalduses muid seaduses sätestatud aluseid esitanud, puudub kohtul alus neid käsitleda (RK 2-21-1824/23) [7].

Tasaarvestus. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üüri, kõrvalkulude, tagatisraha või hoone korrashoiu- ja parenduskulude nõue tasaarvestada ning ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist (VÕS § 316 lg 2) [1].

Kas üürnik saab ülesütlemist vaidlustada või lepingut pikendada?

Eluruumi üürnik võib üürileandja ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1) [8]. Taotlus tuleb esitada üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest (VÕS § 329 lg 1) [9]. Menetluse ajal kehtib üürileping senistel tingimustel edasi, kui pooled ei lepi kokku teisiti (VÕS § 329 lg 4) [9].

Üürnik võib nõuda ka lepingu pikendamist kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid tema või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed (VÕS § 326 lg 2) [8]. Tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks tuleb taotlus esitada üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul lepingu ülesütlemise teate saamisest (VÕS § 329 lg 2) [9]. Sellist taotlust aga ei rahuldata, kui pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest (VÕS § 328 lg 1 p 1) [10].

Üürivaidluse lahendamiseks võivad üürnik ja üürileandja pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [11]. Üürikomisjon lahendab vaidluse, mis on tekkinud tema tööpiirkonnas asuva eluruumi üürimisest (ÜVLS § 1 lg 3) [11], ega lahenda vaidlusi rahaliste nõuete üle, mis ületavad 3200 eurot (ÜVLS § 1 lg 1¹) [11].

Kuidas toimub väljatõstmine?

Pärast lepingu lõppemist peab üürnik üüritud asja tagastama (VÕS § 334 lg 1) [12]. Kui ta seda ei tee, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas lepingus kokkulepitud üüri või samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavalist üüri (VÕS § 335) [13].

Sundkorras väljatõstmine käib nii:

1. Täitedokument. Üürileandja vajab täitedokumenti, näiteks jõustunud kohtuotsust või üürikomisjoni jõustunud otsust (TMS § 2 lg 1 p 1 ja 7) [4]. Üürikomisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas (ÜVLS § 22 lg 1) [14].
2. Täitmisavaldus. Kohtutäitur viib täitemenetluse läbi sissenõudja avalduse ja täitedokumendi alusel (TMS § 23 lg 1) [15].
3. Vabatahtliku täitmise tähtaeg. Kohtutäitur annab võlgnikule kuni kolmekuulise tähtaja täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks (TMS § 180 lg 1) [3].
4. Täitmisteade. Kohtutäitur toimetab võlgnikule kätte täitmisteate vähemalt 14 päeva enne kavandatavat sundtäitmist; teates on muu hulgas vabatahtliku täitmise tähtaeg ja kinnisasja sundkorras vabastamise päev (TMS § 180 lg 2) [3].
5. Sundtäitmine. Kui võlgnik tähtaja jooksul ei lahku, võtab kohtutäitur kinnisasja tema valdusest ära ja annab sissenõudja valdusse; väljatõstmisele kuuluvad nii asjad kui ka isikud ning vajaduse korral kaasatakse politsei (TMS § 180 lg 3) [3].
6. Asjad. Kui kedagi ei ole asju vastu võtmas, paigutab kohtutäitur need hoiuruumi võlgniku kulul või korraldab nende hoidmise muus kohas (TMS § 180 lg 4) [3]. Kui võlgnik ei nõua asju tagasi kahe kuu jooksul ruumide vabastamisest või nõuab neid ilma kulusid tasumata, müüb kohtutäitur asjad (TMS § 180 lg 5) [3].

Kohtutäituri põhitasu kinnisasja väljaandmise (väljatõstmise) eest on 250 eurot ja kohtutäituri tasu ettemaks 92 eurot (KTS § 36 lg 1 p 2 ja lg 1¹) [16]. Kui võlgnik täidab täitedokumendi enne vabatahtliku täitmise tähtaja möödumist, võib temalt nõuda kohtutäituri põhitasu üksnes pooles ulatuses seaduses ettenähtust ja täitemenetluse alustamise tasu (TMS § 25 lg 2) [17].

Mida seadus ütleb

• „võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri“ (VÕS § 316 lg 1 p 2) [1] – võlga võrreldakse kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüriga.
• „Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja“ (VÕS § 316 lg 3) [1] – üürnikul on võimalus võlg enne ülesütlemist tasuda.
• „Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.“ (VÕS § 325 lg 5) [2] – puudulik avaldus lepingut ei lõpeta.
• „Valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu.“ (AÕS § 40 lg 1) [18] – üürnik, kes valdab eluruumi üürisuhte alusel, on otsene valdaja (AÕS § 33 lg 2) [19].

Mida teha

1. Üürileandjana: arvutage võlg ja kontrollige, kas on täidetud mõni VÕS § 316 lõike 1 alus (VÕS § 316 lg 1 ja 6) [1].
2. Saatke üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevane täiendav tähtaeg koos hoiatusega, et tasumata jätmise korral ütlete lepingu üles (VÕS § 316 lg 3) [1].
3. Kui võlga ei tasuta, koostage ülesütlemisavaldus, milles on üüritud asi, lepingu lõppemise päev, ülesütlemise alus ning eluruumi puhul vaidlustamise kord ja tähtaeg (VÕS § 325 lg 2) [2].
4. Kui üürnik ei vabasta ruume, pöörduge üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [11] ja esitage jõustunud otsus koos täitmisavaldusega kohtutäiturile (TMS § 2 lg 1 p 1 ja 7; TMS § 23 lg 1) [4] [15].
5. Üürnikuna: kui saite hoiatuse, tasuge võlg täiendava tähtaja jooksul (VÕS § 316 lg 3) [1]. Kui Teil on üürileandja vastu tasaarvestatav nõue, tehke tasaarvestuse avaldus viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist (VÕS § 316 lg 2) [1].
6. Kontrollige, kas ülesütlemisavalduses on kõik nõutud andmed (VÕS § 325 lg 2 ja 5) [2]; vaidlustamiseks esitage taotlus üürikomisjonile või kohtule 30 päeva jooksul avalduse saamisest (VÕS § 329 lg 1) [9].

Korduma kippuvad küsimused

Kas üürileandja võib lepingu üles öelda juba ühe maksmata kuu pärast?

VÕS § 316 lõike 1 alused nõuavad viivitust kahel järjestikusel maksetähtpäeval üüri (või kõrvalkulude, hoone korrashoiu- ja parenduskulude) või nende olulise osa maksmisega, kusjuures oluline osa on vähemalt ühe kuu üür või kulud, või võlga, mis ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri või kulud (VÕS § 316 lg 1 ja 6) [1]. Üldjuhul tuleb lisaks anda vähemalt 14-päevane täiendav tähtaeg koos hoiatusega (VÕS § 316 lg 3) [1].

Kas üürileandja võib lukud vahetada või asjad välja tõsta?

Valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu; omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine (AÕS § 40 lg 1 ja 2) [18]. Valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on, ja üürnik on üüritud eluruumi otsene valdaja (AÕS § 33 lg 1 ja 2) [19]. Sundkorras väljatõstmise teeb kohtutäitur täitedokumendi alusel (TMS § 180 lg 3) [3].

Kas pärast lepingu lõppemist tuleb üüri edasi maksta?

Kui üürnik asja pärast lepingu lõppemist tagasi ei anna, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kokkulepitud üüri või samasuguse asja puhul tavalist üüri; see ei välista üüri ületava kahju hüvitamise nõuet (VÕS § 335) [13].

Kas üürnik võib nõuda lepingu pikendamist, kui tal on üürivõlg?

Pikendamise taotlust ei rahuldata, kui see oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega, eelkõige kui üürnikul on võlg üüri, kõrvalkulude või hoone korrashoiu- ja parenduskulude eest (VÕS § 328 lg 1 p 1) [10].