Üüri tõstmine

Millal võib üürileandja üüri tõsta?

Tähtajatu üürilepingu korral eeldatakse, et üürileandja võib tõsta üüri kinnisasja üürimise puhul iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest ning möbleeritud tubade ja eraldi üüritud parkimisplatside, garaažikohtade ja muu taolise üürimise puhul iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest (VÕS § 299 lg 1) [1].

Tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul sõltub üüri tõstmine lepingust:

• vähemalt kolmeaastase tähtajaga eluruumi üürilepingus võib kokku leppida, et üürileandjal on õigus üüri ühepoolselt tõsta; selline kokkulepe kehtib üksnes siis, kui üüri võib tõsta mitte rohkem kui kord aastas, ja tõstmise alus peab olema lepingus täpselt kindlaks määratud (VÕS § 299 lg 5) [1];
• üüri perioodilise suurenemise kokkulepe kehtib üksnes siis, kui leping on sõlmitud vähemalt kolmeaastase tähtajaga, üür ei suurene rohkem kui kord aastas ning suurenemise ulatus või arvestamise alus on täpselt kindlaks määratud konkreetse summa, protsendimäära või indeksina (VÕS § 300 lg 1) [4]. Üür võib siis suureneda lepingus kokkulepitud tähtpäevadel või üürniku teavitamisel; viimasel juhul teatab üürileandja suurenemisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva ette (VÕS § 300 lg 2) [4].

Lühema tähtajaga eluruumi üürilepingu puhul üürileandja ühepoolset üüri tõstmise õigust seadus ette ei näe. Eluruumi üürilepingus seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine (VÕS § 275) [5].

Kui pooled on kokku leppinud, et üürnik kannab terve hoone parendamiseks vajalikke kulusid, on vastavate parenduste tõttu üüri tõstmine tühine (VÕS § 292 lg 1¹) [6].

Kuidas peab üürileandja üüri tõstmisest teatama?

Eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja tõstmist põhjendama (VÕS § 299 lg 2) [1]. Teates tuleb selgelt märkida:

• üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus;
• mis ajast üüri tõstetakse;
• üüri tõstmise põhjendus ja arvestus;
• üüri tõstmise vaidlustamise kord (VÕS § 299 lg 2) [1].

Riigikohtu järgi ei ole nõue täidetud, kui üürileandja märgib tõstmise põhjusena üksnes, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga: teates tuleb välja tuua nii üüri tõstmise põhjendus kui ka arvestus (RK 2-16-10710/78) [7].

Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest seaduses nõutud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles (VÕS § 299 lg 3) [1]. Samu reegleid kohaldatakse ka siis, kui lepingus on lubatud üürileandjal muid lepingutingimusi ühepoolselt muuta ja ta muudab neid üürniku kahjuks, eelkõige vähendab seniseid teenuseid või paneb üürniku kanda uusi kõrvalkulusid (VÕS § 299 lg 4) [1].

Millal on üüri tõstmine ülemäärane?

Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud (VÕS § 301 lg 3) [8]. Seaduse järgi on tõstmine majanduslikult põhjendatud eelkõige siis, kui:

• see põhineb samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide keskmise üüri tõusul;
• kasvavad üürileandja poolt eluruumile tehtavad kulutused või tema kohustused;
• tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas ruumi seisundi parandamiseks seisundini, millele selline ruum tavaliselt vastab, energiatõhususe parandamiseks või muul viisil kasutusväärtuse tõstmiseks (VÕS § 301 lg 3) [8].

Üürileandja võib üüri tõsta proportsionaalses ulatuses, arvestades eelkõige, et parenduste ja muudatuste tegemiseks vajalikud kulud oleksid jaotatud mõistliku aja peale (VÕS § 301 lg 4) [8].

Kuidas üüri tõstmist vaidlustada?

Üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri ülemäärase tõstmise 30 päeva jooksul sellest, kui tõstmine talle teatavaks tehti (VÕS § 303 lg 1) [2]. Sama tähtaja jooksul võib vaidlustada ka üürileandja ühepoolse muudatuse üürniku kahjuks, eelkõige teenuste vähendamise või uute kõrvalkulude panemise (VÕS § 303 lg 2) [2].

Eluruumi üürilepingust tuleneva vaidluse lahendamiseks võivad üürnik ja üürileandja pöörduda üürikomisjoni või kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1) [9]. Üürikomisjoni võib asutada kohaliku omavalitsuse üksus (ÜVLS § 2 lg 1) [10]. Komisjon lahendab vaidlusi, mis on tekkinud tema tööpiirkonnas asuva eluruumi üürimisest (ÜVLS § 1 lg 3) [9], ega lahenda vaidlusi rahaliste nõuete üle, mis ületavad 3200 eurot (ÜVLS § 1 lg 1¹) [9]. Üürikomisjon lahendab vaidluse, kui samas asjas ei ole varem kohtusse pöördutud (ÜVLS § 1 lg 2) [9]. Üürikomisjon võtab vaidluse menetlusse kirjaliku avalduse alusel; avalduses märgitakse muu hulgas selgelt väljendatud nõue, seda põhjendavad asjaolud ja tõendid (ÜVLS § 5 lg 1 ja 2) [11]. Kui pool ei nõustu komisjoni otsusega, võib ta pöörduda maakohtusse otsuse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates 20 päeva jooksul (ÜVLS § 21 lg 1) [12].

Kas üürnik võib tõstmise tõttu lepingu üles öelda?

Jah. Kui üürileandja tõstab üüri VÕS § 299 alusel, on üürnikul õigus 30 päeva jooksul alates tõstmise teate saamisest eluruumi üürileping üles öelda, teatades sellest 30 päeva ette (VÕS § 303¹) [3]. Sellisel juhul ei loeta üüri tõstetuks (VÕS § 303¹) [3].

Mida seadus ütleb

• „Eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.“ (VÕS § 299 lg 2) [1] – suuline teade või ilma põhjenduseta teade ei vasta nõuetele.
• „Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.“ (VÕS § 299 lg 3) [1] – nõutud viisil ja vormis tegemata teade või ähvardus lepingu lõpetamisega muudab tõstmise tühiseks.
• „Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud.“ (VÕS § 301 lg 3) [8] – vaidluses on keskne küsimus, kas tõstmisel on majanduslik põhjus.
• „Üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise käesoleva seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest.“ (VÕS § 303 lg 1) [2] – vaidlustamise tähtaeg on lühike.

Mida teha

1. Vaadake üürilepingust, kas leping on tähtajatu või tähtajaline ja kas üüri tõstmises on kokku lepitud. Tähtajalise eluruumi üürilepingu puhul kehtib tõstmise kokkulepe üksnes vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingus (VÕS § 299 lg 5; VÕS § 300 lg 1) [1] [4].
2. Kontrollige teadet: kas see on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, tehtud vähemalt 30 päeva enne tõstmist ning kas selles on uus üür, tõstmise algus, põhjendus ja arvestus ning vaidlustamise kord (VÕS § 299 lg 2) [1]. Üksnes viide turuhinnale ei ole piisav (RK 2-16-10710/78) [7].
3. Pange kirja teate saamise kuupäev: tõstmise vaidlustamiseks on 30 päeva (VÕS § 303 lg 1) [2] ning kui üüri tõstetakse VÕS § 299 alusel, on lepingu ülesütlemiseks tõstmise tõttu 30 päeva teate saamisest (VÕS § 303¹) [3].
4. Kui leiate, et tõstmine ei ole majanduslikult põhjendatud, vaidlustage see tähtaja jooksul (VÕS § 301 lg 3; VÕS § 303 lg 1) [8] [2]. Kokkuleppe puudumisel esitage kirjalik avaldus üürikomisjonile või pöörduge kohtusse (ÜVLS § 1 lg 1; ÜVLS § 5 lg 1) [9] [11].
5. Kui üüri tõstetakse VÕS § 299 alusel ja otsustate tõstmise asemel välja kolida, öelge leping üles 30 päeva jooksul tõstmise teate saamisest, teatades sellest 30 päeva ette (VÕS § 303¹) [3].

Korduma kippuvad küsimused

Kui tihti võib üürileandja üüri tõsta?

Tähtajatu lepingu korral eeldatakse, et kinnisasja üürimise puhul võib üüri tõsta iga aasta möödumisel lepingu sõlmimisest (VÕS § 299 lg 1 p 1) [1]. Vähemalt kolmeaastase tähtajaga lepingu tõstmise kokkulepe kehtib üksnes siis, kui üür ei suurene rohkem kui kord aastas (VÕS § 299 lg 5; VÕS § 300 lg 1 p 2) [1] [4].

Kas üürileandja võib ähvardada lepingu lõpetamisega, kui tõstmise vaidlustan?

Ei. Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja hoiatab üürnikku, et tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles (VÕS § 299 lg 3) [1].

Kas piisab, kui teates on kirjas, et uus üür vastab turuhinnale?

Ei. Riigikohtu järgi ei ole nõue täidetud, kui tõstmise põhjusena on märgitud üksnes kooskõla turuhinnaga; teates peavad olema nii põhjendus kui ka arvestus (RK 2-16-10710/78) [7].

Kas üürileandja võib maja renoveerimise kulud üürnikule panna ja lisaks üüri tõsta?

Hoone korrashoiu- ja parenduskulusid peab eluruumi üürnik kandma mõistlikus, proportsionaalses ja ettenähtavas ulatuses üksnes siis, kui selles on lepingu sõlmimisel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kui üürnik kannab hoone parendamise kulusid, on samade parenduste tõttu üüri tõstmine tühine (VÕS § 292 lg 1¹) [6].

Kas üürikomisjon on igas omavalitsuses?

Üürikomisjoni võib asutada kohaliku omavalitsuse üksus (ÜVLS § 2 lg 1) [10]. Väljaspool komisjoni tööpiirkonda asuva eluruumi vaidluse lahendab komisjon siis, kui asjaomasel omavalitsusel on komisjoni asutanud omavalitsusega sõlmitud haldusleping (ÜVLS § 1 lg 4) [9]. Vaidluse võib lahendada ka kohus (ÜVLS § 1 lg 1) [9].