Повышение арендной платы за жильё

Когда наймодатель может повысить арендную плату?

При бессрочном договоре найма предполагается, что наймодатель может повышать плату при найме недвижимой вещи по истечении каждого года с момента заключения договора, а при найме меблированных комнат, отдельно арендуемых парковочных мест, гаражных боксов и т. п. – по истечении каждого месяца с момента заключения договора (VÕS § 299 lg 1) [1].

При срочном договоре найма жилого помещения всё зависит от договора:

• в договоре найма жилого помещения, заключённом на срок не менее трёх лет, можно договориться, что наймодатель вправе повышать плату в одностороннем порядке; такое соглашение действительно только при условии, что плату можно повышать не чаще одного раза в год, а основание повышения должно быть точно определено в договоре (VÕS § 299 lg 5) [1];
• соглашение о периодическом повышении платы действительно только если договор заключён на срок не менее трёх лет, плата повышается не чаще одного раза в год, а размер повышения или основа его расчёта точно определены конкретной суммой, процентной ставкой или индексом (VÕS § 300 lg 1) [4]. Тогда плата может повышаться в согласованные в договоре даты или по уведомлению нанимателя; во втором случае наймодатель сообщает о повышении в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за 30 дней (VÕS § 300 lg 2) [4].

Для договора найма жилого помещения на более короткий срок закон не предусматривает права наймодателя повышать плату в одностороннем порядке. В договоре найма жилого помещения соглашение, отклоняющееся от закона в ущерб нанимателю, ничтожно (VÕS § 275) [5].

Если стороны договорились, что наниматель несёт расходы, необходимые для улучшения всего здания, повышение платы из-за этих улучшений ничтожно (VÕS § 292 lg 1¹) [6].

Как наймодатель должен сообщить о повышении?

Наймодатель жилого помещения должен сообщить нанимателю о повышении платы в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за 30 дней до повышения и обосновать его (VÕS § 299 lg 2) [1]. В уведомлении нужно ясно указать:

• размер повышения и новый размер платы;
• с какого времени плата повышается;
• обоснование и расчёт повышения;
• порядок оспаривания повышения (VÕS § 299 lg 2) [1].

По мнению Государственного суда (Riigikohus), требование не выполнено, если наймодатель указывает причиной повышения лишь то, что новая плата соответствует рыночной цене: в уведомлении нужно привести и обоснование, и расчёт повышения (решение Государственного суда 2-16-10710/78) [7].

Повышение платы ничтожно, если наймодатель сообщил о нём не так и не в той форме, как требует закон, или предупредил нанимателя, что при оспаривании повышения расторгнет договор (VÕS § 299 lg 3) [1]. Те же правила применяются, если договор разрешает наймодателю в одностороннем порядке менять другие условия и он меняет их в ущерб нанимателю, в частности сокращает прежние услуги или возлагает на нанимателя новые дополнительные расходы (VÕS § 299 lg 4) [1].

Когда повышение платы чрезмерно?

Повышение платы не является чрезмерным, если оно экономически обосновано (VÕS § 301 lg 3) [8]. По закону повышение экономически обосновано, в частности, если:

• оно основано на росте средней арендной платы за жилые помещения с таким же местоположением и состоянием;
• растут расходы наймодателя на жилое помещение или его обязанности;
• повышение необходимо для разумных улучшений и изменений, в том числе для приведения помещения в состояние, которому такое помещение обычно соответствует, для повышения энергоэффективности или иного повышения потребительской ценности (VÕS § 301 lg 3) [8].

Наймодатель может повысить плату в пропорциональном размере, учитывая прежде всего, чтобы необходимые для улучшений и изменений расходы были распределены на разумный срок (VÕS § 301 lg 4) [8].

Как оспорить повышение?

Наниматель может оспорить чрезмерное повышение платы за жилое помещение в течение 30 дней с момента, когда ему о нём сообщили (VÕS § 303 lg 1) [2]. В тот же срок можно оспорить и одностороннее изменение условий в ущерб нанимателю, в частности сокращение услуг или возложение новых дополнительных расходов (VÕS § 303 lg 2) [2].

Для разрешения спора из договора найма жилого помещения наниматель и наймодатель могут обратиться в комиссию по жилищному найму (üürikomisjon) или в суд по закону о разрешении споров по найму (üürivaidluse lahendamise seadus, ÜVLS) (ÜVLS § 1 lg 1) [9]. Üürikomisjon может создать единица местного самоуправления (ÜVLS § 2 lg 1) [10]. Комиссия рассматривает споры о найме жилых помещений, расположенных в её районе деятельности (ÜVLS § 1 lg 3) [9], и не рассматривает споры о денежных требованиях свыше 3200 евро (ÜVLS § 1 lg 1¹) [9]. Комиссия рассматривает спор, если по тому же делу ранее не обращались в суд (ÜVLS § 1 lg 2) [9]. Комиссия принимает спор к производству на основании письменного заявления; в нём указываются, в частности, ясно выраженное требование, обосновывающие его обстоятельства и доказательства (ÜVLS § 5 lg 1 и 2) [11]. Если сторона не согласна с решением комиссии, она может обратиться в уездный суд в течение 20 дней начиная со дня, следующего за днём получения решения (ÜVLS § 21 lg 1) [12].

Может ли наниматель расторгнуть договор из-за повышения?

Да. Если наймодатель повышает плату на основании VÕS § 299, наниматель вправе в течение 30 дней со дня получения уведомления о повышении расторгнуть договор найма жилого помещения, предупредив об этом за 30 дней (VÕS § 303¹) [3]. В этом случае плата не считается повышенной (VÕS § 303¹) [3].

Что говорит закон

• „Eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.“ [1] (перевод: наймодатель жилого помещения должен сообщить нанимателю о повышении платы в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за 30 дней до повышения и обосновать его; VÕS § 299 lg 2) – устное уведомление или уведомление без обоснования требованиям не отвечает.
• „Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles.“ [1] (перевод: повышение ничтожно, если наймодатель не сообщил о нём указанным способом и в указанной форме или предупредил, что при оспаривании расторгнет договор; VÕS § 299 lg 3) – уведомление, сделанное не тем способом или не в той форме, или угроза расторжением делают повышение ничтожным.
• „Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui see on majanduslikult põhjendatud.“ [8] (перевод: повышение платы не является чрезмерным, если оно экономически обосновано; VÕS § 301 lg 3) – в споре главный вопрос – есть ли у повышения экономическая причина.
• „Üürnik võib vaidlustada eluruumi üüri suuruse ülemäärase tõstmise käesoleva seaduse § 301 tähenduses 30 päeva jooksul selle talle teatavaks tegemisest.“ [2] (перевод: наниматель может оспорить чрезмерное повышение платы в течение 30 дней с момента, когда ему о нём сообщили; VÕS § 303 lg 1) – срок для оспаривания короткий.

Что делать

1. Посмотрите договор найма: бессрочный он или срочный и есть ли в нём соглашение о повышении платы. При срочном договоре найма жилого помещения соглашение о повышении действительно только в договоре на срок не менее трёх лет (VÕS § 299 lg 5; VÕS § 300 lg 1) [1] [4].
2. Проверьте уведомление: сделано ли оно в форме, позволяющей письменное воспроизведение, не менее чем за 30 дней до повышения, и указаны ли в нём новая плата, с какого времени она действует, обоснование и расчёт, а также порядок оспаривания (VÕS § 299 lg 2) [1]. Одной ссылки на рыночную цену недостаточно (решение Государственного суда 2-16-10710/78) [7].
3. Запишите дату получения уведомления: для оспаривания повышения есть 30 дней (VÕS § 303 lg 1) [2], а если плата повышается на основании VÕS § 299, для расторжения договора из-за повышения – 30 дней со дня получения уведомления (VÕS § 303¹) [3].
4. Если Вы считаете, что повышение экономически не обосновано, оспорьте его в срок (VÕS § 301 lg 3; VÕS § 303 lg 1) [8] [2]. Если договориться не удалось, подайте письменное заявление в üürikomisjon или обратитесь в суд (ÜVLS § 1 lg 1; ÜVLS § 5 lg 1) [9] [11].
5. Если плата повышается на основании VÕS § 299 и Вы решите вместо этого съехать, расторгните договор в течение 30 дней со дня получения уведомления о повышении, предупредив за 30 дней (VÕS § 303¹) [3].

Частые вопросы

Как часто наймодатель может повышать плату?

При бессрочном договоре предполагается, что при найме недвижимой вещи плату можно повышать по истечении каждого года с момента заключения договора (VÕS § 299 lg 1 p 1) [1]. В договоре на срок не менее трёх лет соглашение о повышении действительно, только если плата повышается не чаще одного раза в год (VÕS § 299 lg 5; VÕS § 300 lg 1 p 2) [1] [4].

Может ли наймодатель пригрозить расторжением договора, если я оспорю повышение?

Нет. Повышение платы ничтожно, если наймодатель предупреждает нанимателя, что при оспаривании повышения расторгнет договор (VÕS § 299 lg 3) [1].

Достаточно ли, если в уведомлении сказано, что новая плата соответствует рыночной цене?

Нет. По мнению Государственного суда, требование не выполнено, если причиной повышения указано лишь соответствие рыночной цене; в уведомлении должны быть и обоснование, и расчёт (решение Государственного суда 2-16-10710/78) [7].

Может ли наймодатель переложить на нанимателя расходы на ремонт дома и при этом повысить плату?

Расходы на содержание и улучшение здания наниматель жилого помещения несёт в разумном, пропорциональном и предсказуемом объёме только если это согласовано при заключении договора в форме, позволяющей письменное воспроизведение. Если наниматель несёт расходы на улучшение здания, повышение платы из-за тех же улучшений ничтожно (VÕS § 292 lg 1¹) [6].

Есть ли üürikomisjon в каждом самоуправлении?

Üürikomisjon может создать единица местного самоуправления (ÜVLS § 2 lg 1) [10]. Спор о жилом помещении за пределами района деятельности комиссии она рассматривает, если у соответствующего самоуправления есть административный договор с самоуправлением, создавшим комиссию (ÜVLS § 1 lg 4) [9]. Спор может разрешить и суд (ÜVLS § 1 lg 1) [9].