Долг по аренде и выселение арендатора

Когда наймодатель может расторгнуть договор из-за долга?

Закон даёт наймодателю право на чрезвычайное расторжение в трёх случаях (VÕS § 316 lg 1) [1]:

• наниматель просрочил в два последовательных срока платежа уплату арендной платы, побочных расходов, расходов на содержание и улучшение здания или их существенной части; существенная часть – это не менее чем месячная арендная плата, побочные расходы или расходы на содержание и улучшение здания соответственно (VÕS § 316 lg 1 p 1 и lg 6) [1];
• задолженность по арендной плате или залогу (tagatisraha) превышает арендную плату за два месяца (VÕS § 316 lg 1 p 2) [1];
• задолженность по побочным расходам или расходам на содержание и улучшение здания превышает такие расходы за два месяца (VÕS § 316 lg 1 p 3) [1].

В договоре найма жилого помещения соглашение, отклоняющееся от закона в ущерб нанимателю, ничтожно (VÕS § 275) [5].

С просроченной суммы наймодатель может требовать пеню (viivis) с момента, когда обязательство стало подлежащим исполнению, до надлежащего исполнения; законная ставка пени – процентная ставка по VÕS § 94 плюс восемь процентов годовых, если договором не предусмотрена более высокая ставка (VÕS § 113 lg 1) [6].

Каким должно быть предупреждение и расторжение?

Дополнительный срок и предупреждение. Наймодатель может расторгнуть договор из-за долга, если дал нанимателю в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением, что при неуплате долга в этот срок он расторгнет договор (VÕS § 316 lg 3) [1]. Уже в предупреждении он может указать, что если долг не будет погашен в дополнительный срок, договор по его истечении считается расторгнутым (VÕS § 316 lg 4) [1].

Когда дополнительный срок не нужен. Если в течение года, предшествовавшего задолженности, наниматель не менее двух раз исполнял обязательства лишь в течение дополнительного срока или после него, наймодатель может расторгнуть договор без дополнительного срока (VÕS § 316 lg 5) [1].

Заявление о расторжении. Договор найма жилого или коммерческого помещения расторгается заявлением в форме, позволяющей письменное воспроизведение (VÕS § 325 lg 1) [2]. В заявлении наймодателя должны быть как минимум: нанятая вещь, день прекращения договора, основание расторжения, а для жилья – порядок и срок оспаривания расторжения (VÕS § 325 lg 2) [2]. Расторжение, не соответствующее требованиям, ничтожно (VÕS § 325 lg 5) [2]. По позиции Государственного суда (Riigikohus), в заявлении должно быть указано основание расторжения; если расторгающая сторона не привела в заявлениях других предусмотренных законом оснований, у суда нет оснований их рассматривать (решение Riigikohus 2-21-1824/23) [7].

Зачёт. Расторжение ничтожно, если наниматель имел право зачесть требование по арендной плате, побочным расходам, залогу или расходам на содержание и улучшение здания и делает заявление о зачёте сразу после получения заявления о расторжении (VÕS § 316 lg 2) [1].

Может ли наниматель оспорить расторжение или продлить договор?

Наниматель жилья может оспорить расторжение договора наймодателем в üürikomisjon или в суде, если расторжение противоречит принципу добросовестности (VÕS § 326 lg 1) [8]. Ходатайство подаётся в üürikomisjon или в суд в течение 30 дней со дня получения заявления о расторжении (VÕS § 329 lg 1) [9]. Во время разбирательства договор продолжает действовать на прежних условиях, если стороны не договорятся иначе (VÕS § 329 lg 4) [9].

Наниматель может также потребовать продлить договор на срок до трёх лет, если его прекращение повлекло бы тяжёлые последствия для него или его семьи (VÕS § 326 lg 2) [8]. Для продления бессрочного договора найма жилья ходатайство подаётся в üürikomisjon или в суд в течение 30 дней со дня получения уведомления о расторжении (VÕS § 329 lg 2) [9]. Однако такое ходатайство не удовлетворяется, если продление противоречило бы законным интересам наймодателя, в частности если у нанимателя есть долг по арендной плате, побочным расходам или расходам на содержание и улучшение здания (VÕS § 328 lg 1 p 1) [10].

Для разрешения спора из договора найма жилья наниматель и наймодатель могут обратиться в üürikomisjon или в суд по закону о разрешении споров по найму (üürivaidluse lahendamise seadus, ÜVLS) (ÜVLS § 1 lg 1) [11]. Üürikomisjon разрешает споры о найме жилья, расположенного в районе его деятельности (ÜVLS § 1 lg 3) [11], и не рассматривает споры о денежных требованиях свыше 3200 евро (ÜVLS § 1 lg 1¹) [11].

Как происходит выселение?

После прекращения договора наниматель должен вернуть нанятую вещь (VÕS § 334 lg 1) [12]. Если он этого не делает, наймодатель может за время просрочки требовать в качестве возмещения ущерба либо согласованную в договоре арендную плату, либо обычную арендную плату за такую же вещь в таком же месте (VÕS § 335) [13].

Принудительное выселение по кодексу исполнительного производства (täitemenetluse seadustik, TMS) проходит так:

1. Исполнительный документ. Наймодателю нужен исполнительный документ, например вступившее в силу решение суда или вступившее в силу решение üürikomisjon (TMS § 2 lg 1 p 1 и 7) [4]. Решение üürikomisjon вступает в силу, если в течение 20 дней со дня его получения в уездный суд не подан иск по тому же спору (ÜVLS § 22 lg 1) [14].
2. Заявление об исполнении. Судебный исполнитель ведёт исполнительное производство на основании заявления взыскателя и исполнительного документа (TMS § 23 lg 1) [15].
3. Срок добровольного исполнения. Судебный исполнитель даёт должнику срок до трёх месяцев для добровольного исполнения исполнительного документа (TMS § 180 lg 1) [3].
4. Уведомление. Судебный исполнитель вручает должнику уведомление об исполнении не менее чем за 14 дней до запланированного принудительного исполнения; в нём, в частности, указываются срок добровольного исполнения и день принудительного освобождения недвижимости (TMS § 180 lg 2) [3].
5. Принудительное исполнение. Если должник не исполняет документ в срок, судебный исполнитель изымает недвижимость из его владения и передаёт её взыскателю; выселению подлежат и вещи, и лица, при необходимости привлекается полиция (TMS § 180 lg 3) [3].
6. Вещи. Если принять вещи некому, судебный исполнитель помещает их в хранилище за счёт должника или организует хранение в другом месте (TMS § 180 lg 4) [3]. Если должник не потребует вещи обратно в течение двух месяцев с освобождения помещений или требует их без оплаты расходов, судебный исполнитель продаёт вещи (TMS § 180 lg 5) [3].

По закону о судебных исполнителях (kohtutäituri seadus, KTS) основное вознаграждение судебного исполнителя за передачу недвижимости (выселение) составляет 250 евро, а авансовый платёж – 92 евро (KTS § 36 lg 1 p 2 и lg 1¹) [16]. Если должник исполнит документ до истечения срока добровольного исполнения, с него можно требовать лишь половину предусмотренного законом основного вознаграждения и плату за возбуждение исполнительного производства (TMS § 25 lg 2) [17].

Что говорит закон

• „võlgnetav üür või tagatisraha ületab kahe kuu eest maksmisele kuuluva üüri“ [1] (перевод: задолженность по арендной плате или залогу превышает арендную плату за два месяца; VÕS § 316 lg 1 p 2) – долг сравнивается с арендной платой за два месяца.
• „Üürileandja võib üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud alusel üles öelda, kui ta on andnud üürnikule kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 14-päevase täiendava tähtaja“ [1] (перевод: наймодатель может расторгнуть договор по основанию части 1, если дал нанимателю в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней; VÕS § 316 lg 3) – у нанимателя есть возможность погасить долг до расторжения.
• „Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.“ [2] (перевод: расторжение, не соответствующее требованиям частей 1–4 этого параграфа, ничтожно; VÕS § 325 lg 5) – неполное заявление договор не прекращает.
• „Valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu.“ [18] (перевод: владение защищено законом от самоуправства; AÕS § 40 lg 1) – наниматель, владеющий жильём на основании договора найма, является непосредственным владельцем (AÕS § 33 lg 2) [19].

Что делать

1. Наймодателю: посчитайте долг и проверьте, выполнено ли одно из оснований VÕS § 316 lg 1 (VÕS § 316 lg 1 и 6) [1].
2. Направьте нанимателю в форме, позволяющей письменное воспроизведение, дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением, что при неуплате Вы расторгнете договор (VÕS § 316 lg 3) [1].
3. Если долг не погашен, составьте заявление о расторжении, в котором указаны нанятая вещь, день прекращения договора, основание расторжения, а для жилья также порядок и срок оспаривания (VÕS § 325 lg 2) [2].
4. Если наниматель не освобождает помещение, обратитесь в üürikomisjon или в суд (ÜVLS § 1 lg 1) [11] и подайте вступившее в силу решение вместе с заявлением об исполнении судебному исполнителю (TMS § 2 lg 1 p 1 и 7; TMS § 23 lg 1) [4] [15].
5. Нанимателю: если Вы получили предупреждение, погасите долг в течение дополнительного срока (VÕS § 316 lg 3) [1]. Если у Вас есть встречное требование к наймодателю, которое можно зачесть, сделайте заявление о зачёте сразу после получения заявления о расторжении (VÕS § 316 lg 2) [1].
6. Проверьте, есть ли в заявлении о расторжении все обязательные данные (VÕS § 325 lg 2 и 5) [2]; для оспаривания подайте ходатайство в üürikomisjon или в суд в течение 30 дней со дня получения заявления (VÕS § 329 lg 1) [9].

Частые вопросы

Может ли наймодатель расторгнуть договор уже после одного неоплаченного месяца?

Основания VÕS § 316 lg 1 требуют просрочки в два последовательных срока платежа с уплатой арендной платы (или побочных расходов, расходов на содержание и улучшение здания) или их существенной части, причём существенная часть – это не менее чем месячная плата или расходы, либо долга, превышающего арендную плату или расходы за два месяца (VÕS § 316 lg 1 и 6) [1]. Как правило, кроме того нужно дать дополнительный срок не менее 14 дней с предупреждением (VÕS § 316 lg 3) [1].

Может ли наймодатель сменить замки или вынести вещи?

По закону о вещном праве (asjaõigusseadus, AÕS) владение защищено от самоуправства; самоуправство – это незаконное нарушение или изъятие владения вещью без согласия владельца (AÕS § 40 lg 1 и 2) [18]. Владелец – это лицо, под фактической властью которого находится вещь, а наниматель является непосредственным владельцем нанятого жилья (AÕS § 33 lg 1 и 2) [19]. Принудительное выселение производит судебный исполнитель на основании исполнительного документа (TMS § 180 lg 3) [3].

Нужно ли платить после прекращения договора?

Если наниматель не возвращает вещь после прекращения договора, наймодатель может за время просрочки требовать в качестве возмещения ущерба согласованную или обычную для такой вещи арендную плату; это не исключает требования о возмещении ущерба сверх суммы арендной платы (VÕS § 335) [13].

Может ли наниматель с долгом потребовать продления договора?

Ходатайство о продлении не удовлетворяется, если оно противоречило бы законным интересам наймодателя, в частности если у нанимателя есть долг по арендной плате, побочным расходам или расходам на содержание и улучшение здания (VÕS § 328 lg 1 p 1) [10].