Ремонт и строительные работы: договор подряда

Нужен ли письменный договор и как определяется цена?

Договор можно заключить устно, письменно или в любой иной форме, если закон не предусматривает обязательной формы (VÕS § 11 lg 1) [2]. Однако при споре объём работ, цену и срок легче доказать, если они записаны.

Если о вознаграждении или его размере не договорились, платится обычное вознаграждение, а при его отсутствии – разумное с учётом обстоятельств (VÕS § 637 lg 1) [7]. Предполагается, что подрядчик не может требовать плату за составление сметы (VÕS § 637 lg 2) [7].

Может ли подрядчик превысить смету?

Смета может быть для подрядчика обязательной или необязательной; если об этом не договорились, смета считается обязательной (VÕS § 639 lg 1) [3]. По позиции Государственного суда (Riigikohus), подрядчик, утверждающий, что смета была необязательной, должен опровергнуть эту презумпцию и доказать это (RK 3-2-1-72-15) [8].

При существенном превышении необязательной сметы подрядчик может требовать плату сверх сметы, если превышение нельзя было предвидеть. О существенном превышении он должен немедленно сообщить заказчику; если не сообщил, может требовать превышающую сумму лишь в той мере, в какой заказчик неосновательно обогатился (VÕS § 639 lg 2) [3]. Если заказчик расторгает договор из-за превышения сметы, плату сверх сметы он не платит (VÕS § 639 lg 3) [3].

При обязательной смете толкованием договорённостей сторон выясняется, какие работы она охватывала: дополнительными работами можно считать лишь работы, не охваченные первоначальным договором (RK 2-15-15662/55) [9].

Когда платить и как передаётся работа?

Требование подрядчика о вознаграждении становится исполнимым с завершения работы (VÕS § 637 lg 3) [7]. Если приёмка работы согласована или обычна, вознаграждение подлежит оплате, когда работа принята или считается принятой; если работа передаётся и оценена по частям, каждая часть оплачивается при её приёмке (VÕS § 637 lg 4) [7]. Заказчик не обязан платить, пока у него не было возможности осмотреть вещь, за исключением случая, когда согласованный способ передачи или условия оплаты такой возможности не дают (VÕS § 637 lg 5) [7].

Заказчик обязан принять готовую работу, если передача была согласована или обычна в силу свойств работы. Работа считается принятой и тогда, когда заказчик без основания не принимает её в разумный срок, данный подрядчиком (VÕS § 638) [10].

Что делать, если в работе есть недостатки?

Работа должна соответствовать условиям договора; при отсутствии договорённости она должна быть пригодна для нужной заказчику цели, о которой подрядчик при заключении договора знал или должен был знать, если заказчик мог разумно полагаться на профессиональные навыки или знания подрядчика, а в остальных случаях – для целей, для которых такую работу обычно используют (VÕS § 641 lg 1 и lg 2 p 2) [11]. Подрядчик отвечает за несоответствие, которое существовало на момент перехода риска к заказчику, даже если оно проявилось позже (VÕS § 642 lg 1) [12]. Если потребитель заказал у предпринимателя строительство в смысле строительного кодекса, предполагается, что недостаток, проявившийся в течение двух лет с передачи, существовал при передаче, если такая презумпция не противоречит характеру работы или недостатка; соглашение в ущерб потребителю ничтожно (VÕS § 642 lg 2¹) [12]. Строительство по строительному кодексу (ehitusseadustik, EhS) включает, в частности, „muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused“ [13] (перевод: иную связанную со строением деятельность, в результате которой строение возникает или меняются его физические свойства; EhS § 4 lg 1).

Уведомление. О недостатке нужно сообщить в разумный срок после того, как заказчик узнал или должен был узнать о нём; при потребительском подряде – в течение двух месяцев (VÕS § 644 lg 1) [4]. Потребительский договор подряда по закону – это договор, предметом которого является оказание услуги в отношении движимой вещи потребителя (VÕS § 635 lg 4) [1]. Без своевременного уведомления ссылаться на недостаток нельзя; если неуведомление разумно извинительно, можно всё же снизить вознаграждение или требовать возмещения ущерба, кроме упущенной выгоды (VÕS § 644 lg 3) [4]. По позиции Государственного суда, при скрытых недостатках разумный срок уведомления не начинает течь с осмотра работы (RK 3-2-1-60-15) [14].

Исправление. Заказчик может требовать исправить работу или выполнить новую, если это не причиняет подрядчику неразумных расходов или необоснованных неудобств (VÕS § 646 lg 1) [5]. Вне потребительского подряда заказчик теряет это право, если не потребовал исправления вместе с уведомлением о недостатке или в разумный срок после уведомления, за исключением случая, когда поведение подрядчика противоречит принципу добросовестности (VÕS § 646 lg 6 и 7) [5]. Если заказчик обоснованно требует исправления, а подрядчик не исправляет работу в разумный срок, заказчик может исправить её сам или поручить другому и требовать возмещения разумных расходов (VÕS § 646 lg 5) [5].

Другие возможности. Если исправление невозможно, не удалось, подрядчик неправомерно от него отказывается или не исправляет работу в разумный срок после уведомления о недостатке, договор считается существенно нарушенным, и заказчик может, не давая дополнительного срока, в том числе отступить от договора (VÕS § 647 lg 1 и 3) [15]. Приняв ненадлежащее исполнение, заказчик может снизить цену заявлением подрядчику (VÕS § 112 lg 1 и 2) [16], но не если подрядчик привёл работу в соответствие с условиями договора или выполнил новую работу либо если заказчик неправомерно отказался от такого предложения подрядчика (VÕS § 648) [17].

Сколько времени есть на требования?

Срок давности по требованию из сделки – три года, по требованию из договора подряда, вытекающему из недостатка строения, – пять лет, а при умышленном нарушении – десять лет (TsÜS § 146 lg 1, 2 и 4) [6]. TsÜS – закон об общей части гражданского кодекса (tsiviilseadustiku üldosa seadus). Срок давности по требованию из недостатка начинается с завершения работы, а если заказчик обязан принять работу – с её приёмки или признания принятой (VÕS § 651 lg 1) [18]. В отношении устранённого недостатка срок давности начинается заново с его устранения (VÕS § 651 lg 2) [18]. Государственный суд указал, что и договор на проектирование строения – это договор подряда, к которому применяется пятилетний срок давности (RK 2-16-14644/50) [19].

Что говорит закон

• „Sellise kokkuleppe puudumisel eeldatakse, et eelarve on siduv.“ [3] (перевод: при отсутствии такой договорённости предполагается, что смета обязательна; VÕS § 639 lg 1) – если необязательность сметы не согласована, подрядчик не может позже требовать больше за работы, охваченные сметой.
• „Tellija ei pea töö eest tasuma enne, kui tal on olnud võimalus asi üle vaadata“ [7] (перевод: заказчик не обязан платить за работу, пока у него не было возможности осмотреть вещь; VÕS § 637 lg 5) – окончательной оплате предшествует возможность осмотреть работу.
• „Töövõtja kannab töö puuduse kõrvaldamise või uue töö tegemisega seotud kulud, eelkõige veo-, töö-, reisi- ja materjalikulud.“ [5] (перевод: расходы на устранение недостатка или выполнение новой работы, прежде всего транспортные, трудовые, путевые и расходы на материалы, несёт подрядчик; VÕS § 646 lg 4) – исправление недостатка для заказчика бесплатно.
• „Ehitise puuduse tõttu töövõtulepingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on viis aastat.“ [6] (перевод: срок давности по требованию из договора подряда, вытекающему из недостатка строения, – пять лет; TsÜS § 146 lg 2) – для недостатков строения действует срок длиннее общего трёхлетнего.

Что делать

1. Запишите объём работ, цену или смету, её обязательность и срок (VÕS § 11 lg 1; VÕS § 639 lg 1) [2] [3].
2. Если подрядчик сообщает о существенном превышении сметы, решите, продолжать или расторгнуть договор (VÕS § 639 lg 2 и 3) [3].
3. При передаче осмотрите работу и не оплачивайте окончательный счёт, пока не смогли это сделать (VÕS § 637 lg 5) [7].
4. Сообщите о недостатке в разумный срок, опишите его и в том же уведомлении потребуйте исправления (VÕS § 644 lg 1; VÕS § 646 lg 6) [4] [5]. Сохраните уведомление и фотографии.
5. Если исправления в разумный срок нет, поручите исправление за счёт подрядчика (VÕS § 646 lg 5) [5], снизьте цену (VÕS § 112 lg 2) [16] или отступите от договора (VÕS § 647 lg 3) [15].
6. Следите за сроком давности (TsÜS § 146 lg 2; VÕS § 651 lg 1) [6] [18].

Частые вопросы

Могу ли я расторгнуть договор до завершения работы?

Да, заказчик может расторгнуть договор подряда в любое время. Тогда подрядчик вправе получить согласованное вознаграждение за вычетом того, что он сэкономил или приобрёл либо мог разумно приобрести, используя свою рабочую силу иначе (VÕS § 655 lg 1) [20]. Это не применяется, если Вы расторгли договор из-за нарушения договора подрядчиком (VÕS § 655 lg 2) [20].

Может ли подрядчик взять плату за ценовое предложение?

Предполагается, что подрядчик не может требовать плату за составление сметы (VÕS § 637 lg 2) [7]; можно договориться иначе.

Отвечает ли подрядчик, если недостаток возник из-за купленного мной материала?

Подрядчик не отвечает за несоответствие, возникшее из-за указаний заказчика или недостатков приобретённого заказчиком материала, если он в достаточной мере проверил указания и материал (VÕS § 641 lg 3) [11].

Что будет, если я не приму готовую работу?

Если заказчик без основания не принимает готовую работу в разумный срок, данный подрядчиком, работа считается принятой (VÕS § 638) [10].