Kinnisvara müügi tulu maksustamine

Millal tuleb kinnisvara müügilt tulumaksu maksta?

Tulumaksuga maksustatakse kasu, mis on saadud igasuguse võõrandatava ja varaliselt hinnatava eseme, sealhulgas kinnisasja, hoonestusõiguse ja muu piiratud asjaõiguse müügist või vahetamisest (TuMS § 15 lg 1) [1]. Residendist füüsilise isiku maksustatava tulu hulka kuulub muu hulgas „kasu vara võõrandamisest (§ 15)“ (TuMS § 12 lg 1 p 3) [6].

Füüsiline isik on resident, kui tema elukoht on Eestis või kui ta viibib Eestis 12 järjestikuse kalendrikuu jooksul vähemalt 183 päeval; resident maksab tulumaksu kõikidelt nii Eestis kui ka väljaspool Eestit saadud tuludelt (TuMS § 6 lg 1) [7].

Maksustatakse kasu, mitte kogu müügihind. Kui müügihind ei ületa soetamismaksumust, kasu ei teki (TuMS § 37 lg 1) [2].

Millal on kodu müük maksuvaba?

Tulumaksuga ei maksustata kinnisasja, elamuühistu osamaksu või hooneühistu liikmesuse võõrandamisest saadud kasu muu hulgas järgmistel juhtudel (TuMS § 15 lg 5) [1]:

• kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1];
• suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud maksumaksja omandis üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (TuMS § 15 lg 5 p 4) [1];
• maksumaksja kasutas elamu- või hooneühistule kuuluvas elamus asuvat korterit kuni võõrandamiseni oma elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 7) [1].

Kui vabastuse aluseks on eluruumi kasutamine elukohana, ei rakendata seda rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul (TuMS § 15 lg 6) [1]. Kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati elukohaks olemise kõrval ka muul otstarbel, rakendatakse vabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele (TuMS § 15 lg 6) [1].

Vabastus eeldab, et eluruum oli Teie elukoht kuni võõrandamiseni (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1]. Kui see tingimus ei ole täidetud ega kohaldu ükski muu lõikes 5 nimetatud alus, maksustatakse kasu üldises korras (TuMS § 15 lg 1) [1].

Kuidas kasu arvutada ja mida saab soetamismaksumusse arvata?

Kasu või kahju vara müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe (TuMS § 37 lg 1) [2]. Kasust võib maha arvata vara müügi või vahetamisega otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulud (TuMS § 37 lg 1) [2].

Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud (TuMS § 38 lg 1) [8]. Seega võib soetamismaksumusse arvata ostuhinna kõrval ka näiteks parendamise kulud, kui need on dokumentidega tõendatud.

Kinnisvara vahetamisel on kasu vahetatava vara soetamismaksumuse ja vahetuse teel saadud vara turuhinna vahe (TuMS § 37 lg 1) [2].

Maksumaksja peab säilitama tulude ja kuludega seotud dokumente (TuMS § 36 lg 2) [9]. Riigikohtu järgi saab kinnistu soetamismaksumuse hulka arvata ka kulusid, mis on tehtud pärast kinnistu võõrandamise eest tasu saamist (RK 3-3-1-63-14) [10].

Kuidas ja millal kasu deklareerida ja maks tasuda?

Tulu arvestatakse sellel maksustamisperioodil, millal see laekus (TuMS § 36 lg 1) [9]. Residendist füüsiline isik esitab Maksu- ja Tolliametile tuludeklaratsiooni maksustamisperioodil saadud tulu või kasu kohta hiljemalt maksustamisperioodile järgneva aasta 30. aprilliks; e-teenuse kaudu saab deklaratsiooni esitada alates järgneva aasta 15. veebruarist (TuMS § 44 lg 1) [4].

Tuludeklaratsiooni ei pea esitama residendist füüsiline isik, kelle maksustamisperioodi tulult ei ole vaja täiendavalt tulumaksu tasuda, välja arvatud näiteks füüsilisest isikust ettevõtja (TuMS § 44 lg 6 p 1, lg 6¹) [4].

Maksu- ja Tolliamet arvutab juurdemaksmisele kuuluva maksusumma (TuMS § 46 lg 1) [5] ning juurdemakse tuleb tasuda hiljemalt maksustamisperioodile järgneva kalendriaasta 1. oktoobriks (TuMS § 46 lg 3) [5].

Kui deklaratsioon on eeltäidetud, peate kontrollima selles toodud andmete õigsust ja nende ebaõigsuse või puudulikkuse korral esitama parandatud ja täiendatud deklaratsiooni (TuMS § 44 lg 1¹) [4].

Mida seadus ütleb

• „Kasu või kahju vara (§ 15 lõige 1) müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe.“ (TuMS § 37 lg 1) [2] – maks arvutatakse kasult, mitte kogu müügihinnalt.
• „Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.“ (TuMS § 38 lg 1) [8] – arvesse lähevad ainult dokumentidega tõendatud kulud.
• „kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana“ (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1] – kodu müük on maksuvaba, kui kasutasite seda kuni müügini oma elukohana.
• „ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul“ (TuMS § 15 lg 6) [1] – elukohal põhinevat vabastust saab kasutada kõige rohkem ühe müügi puhul kahe aasta jooksul.
• „Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.“ (TuMS § 38 lg 1¹) [8] – päritud kinnisvara puhul on soetamismaksumus pärija enda kulud.

Mida teha

1. Kontrollige, kas müük vastab mõnele maksuvabastuse tingimusele, eelkõige kas eluruum oli Teie elukoht kuni võõrandamiseni (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1] ja kas olete elukohal põhinevat vabastust viimase kahe aasta jooksul juba kasutanud (TuMS § 15 lg 6) [1].
2. Koguge dokumendid, mis tõendavad omandamise, parendamise ja täiendamise kulusid ning makstud vahendustasusid ja lõive (TuMS § 38 lg 1) [8], samuti müügiga otseselt seotud kulusid (TuMS § 37 lg 1) [2].
3. Arvutage kasu: müügihind miinus soetamismaksumus ja müügiga otseselt seotud kulud (TuMS § 37 lg 1) [2].
4. Deklareerige kasu tuludeklaratsioonis hiljemalt müügiraha laekumise aastale järgneva aasta 30. aprilliks (TuMS § 36 lg 1; TuMS § 44 lg 1) [9] [4].
5. Tasuge juurdemakse hiljemalt maksustamisperioodile järgneva kalendriaasta 1. oktoobriks (TuMS § 46 lg 3) [5].

Korduma kippuvad küsimused

Kas päritud korteri müük on maksuvaba?

Vastuvõetud pärandvara ennast tulumaksuga ei maksustata (TuMS § 15 lg 4 p 1) [1], kuid päritud kinnisvara müügist saadud kasu maksustatakse üldises korras, kui ükski lõikes 5 nimetatud vabastus ei kohaldu (TuMS § 15 lg 1) [1]. Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud (TuMS § 38 lg 1¹) [8]. Riigikohtu järgi on elukohana kasutamise tingimus isikuga lahutamatult seotud ega lähe pärijale üle; pärija saab vabastust kasutada, kui ta ise elas enne võõrandamist samas eluruumis (RK 3-16-903/32) [11], st kasutas seda kuni võõrandamiseni oma elukohana (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1].

Kas suvila müük on maksuvaba?

Jah, kui suvila või aiamaja on vallasasjana või kinnisasja olulise osana olnud Teie omandis üle kahe aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit (TuMS § 15 lg 5 p 4) [1].

Kas maksustatakse ka raha, mille ostja maksab otse minu laenu katteks?

Jah. Riigikohtu järgi ei oma maksustamisel tähtsust, kuidas müügist saadud kasu kasutatakse ning kas raha laekub vahetult müüjale või kantakse tema võlgade katteks kolmandatele isikutele (RK 3-3-1-63-14) [10].

Kas mitteresident peab Eestis asuva kinnisvara müügilt maksu maksma?

Jah. Mitteresidendi vara võõrandamisest saadud kasu maksustatakse, kui müüdud või vahetatud kinnisasi asub Eestis (TuMS § 29 lg 4 p 1) [12]. Mitteresident esitab tuludeklaratsiooni sellise tulu kohta, millelt ei ole tulumaksu kinni peetud (TuMS § 44 lg 1) [4].

Kas osamaksetena saadud müügihind maksustatakse kõik müügiaastal?

Füüsilise isiku tulu võetakse maksustamisel arvesse sellel maksustamisperioodil, millal tulu laekus (TuMS § 36 lg 1) [9]. Seega deklareeritakse iga osamakse selle aasta tuludeklaratsioonis, millal see laekus (TuMS § 36 lg 1; TuMS § 44 lg 1) [9] [4].