Налог при продаже недвижимости в Эстонии

Когда с продажи недвижимости нужно платить подоходный налог?

Подоходным налогом облагается прибыль от продажи или обмена любого отчуждаемого и имеющего денежную оценку предмета, в том числе недвижимой вещи (kinnisasi), права застройки и другого ограниченного вещного права (TuMS § 15 lg 1) [1]. Прибыль от отчуждения имущества прямо названа среди облагаемых доходов физического лица – резидента (TuMS § 12 lg 1 p 3) [6].

Физическое лицо является резидентом, если его место жительства находится в Эстонии или если оно находится в Эстонии не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд; резидент платит подоходный налог со всех доходов, полученных как в Эстонии, так и за её пределами (TuMS § 6 lg 1) [7].

Облагается прибыль, а не вся цена продажи. Если цена продажи не превышает стоимость приобретения, прибыли не возникает (TuMS § 37 lg 1) [2].

Когда продажа своего жилья не облагается налогом?

Не облагается подоходным налогом прибыль от отчуждения недвижимой вещи, пая жилищного товарищества или членства в строительном товариществе, в частности, в следующих случаях (TuMS § 15 lg 5) [1]:

• существенной частью недвижимой вещи или предметом квартирной собственности либо квартирного права застройки является жилое помещение, которое налогоплательщик до отчуждения использовал как своё место жительства (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1];
• дача или садовый домик в качестве движимой вещи или существенной части недвижимой вещи находились в собственности налогоплательщика более двух лет, а площадь участка не превышает 0,25 гектара (TuMS § 15 lg 5 p 4) [1];
• налогоплательщик до отчуждения использовал как своё место жительства квартиру в доме, принадлежащем жилищному или строительному товариществу (TuMS § 15 lg 5 p 7) [1].

Если освобождение основано на использовании жилья как места жительства, оно применяется не более чем к одному отчуждению в течение двух лет (TuMS § 15 lg 6) [1]. Если недвижимость, строение или квартира одновременно с проживанием использовались и для других целей, освобождение применяется пропорционально соотношению площадей помещений, использованных для проживания и для других целей (TuMS § 15 lg 6) [1].

Освобождение требует, чтобы жильё было Вашим местом жительства вплоть до отчуждения (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1]. Если это условие не выполнено и не применяется ни одно другое основание из части 5, прибыль облагается в общем порядке (TuMS § 15 lg 1) [1].

Как рассчитать прибыль и что входит в стоимость приобретения?

Прибыль или убыток от продажи имущества – это разница между стоимостью приобретения проданного имущества и ценой продажи (TuMS § 37 lg 1) [2]. Из прибыли можно вычесть документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с продажей или обменом имущества (TuMS § 37 lg 1) [2].

Стоимость приобретения – это все документально подтверждённые расходы налогоплательщика на приобретение имущества, его улучшение и дополнение, в том числе уплаченные посреднические вознаграждения и пошлины (TuMS § 38 lg 1) [8]. Значит, кроме цены покупки в стоимость приобретения можно включить, например, расходы на улучшение, если они подтверждены документами.

При обмене недвижимости прибыль – это разница между стоимостью приобретения обмениваемого имущества и рыночной ценой имущества, полученного в обмен (TuMS § 37 lg 1) [2].

Налогоплательщик обязан хранить документы, связанные с доходами и расходами (TuMS § 36 lg 2) [9]. По позиции Государственного суда (Riigikohus), в стоимость приобретения недвижимости можно включить и расходы, понесённые после получения платы за её отчуждение (RK 3-3-1-63-14) [10].

Как и когда задекларировать прибыль и уплатить налог?

Доход учитывается в том периоде налогообложения, когда он поступил (TuMS § 36 lg 1) [9]. Физическое лицо – резидент подаёт в Налогово-таможенный департамент (Maksu- ja Tolliamet) декларацию о доходах за доход или прибыль, полученные в периоде налогообложения, не позднее 30 апреля следующего года; через э-службу декларацию можно подать начиная с 15 февраля следующего года (TuMS § 44 lg 1) [4].

Декларацию не обязано подавать физическое лицо – резидент, которому с дохода за период налогообложения не нужно доплачивать подоходный налог, за исключением, например, индивидуального предпринимателя (TuMS § 44 lg 6 p 1, lg 6¹) [4].

Налогово-таможенный департамент рассчитывает сумму доплаты (TuMS § 46 lg 1) [5], а доплату нужно внести не позднее 1 октября календарного года, следующего за периодом налогообложения (TuMS § 46 lg 3) [5].

Если декларация заполнена заранее, Вы обязаны проверить правильность данных и при их неправильности или неполноте подать исправленную и дополненную декларацию (TuMS § 44 lg 1¹) [4].

Что говорит закон

• „Kasu või kahju vara (§ 15 lõige 1) müügist on müüdud vara soetamismaksumuse ja müügihinna vahe.“ [2] (перевод: прибыль или убыток от продажи имущества – это разница между стоимостью приобретения проданного имущества и ценой продажи; TuMS § 37 lg 1) – налог считается с прибыли, а не со всей цены продажи.
• „Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.“ [8] (перевод: стоимость приобретения – это все документально подтверждённые расходы налогоплательщика на приобретение имущества, его улучшение и дополнение, в том числе уплаченные посреднические вознаграждения и пошлины; TuMS § 38 lg 1) – учитываются только расходы, подтверждённые документами.
• „kinnisasja oluliseks osaks või korteriomandi või -hoonestusõiguse esemeks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma elukohana“ [1] (перевод: существенной частью недвижимой вещи или предметом квартирной собственности либо квартирного права застройки является жилое помещение, которое налогоплательщик до отчуждения использовал как своё место жительства; TuMS § 15 lg 5 p 1) – продажа жилья не облагается, если Вы использовали его как своё место жительства вплоть до продажи.
• „ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul“ [1] (перевод: освобождение от налога применяется не более чем к одному отчуждению в течение двух лет; TuMS § 15 lg 6) – освобождение по месту жительства можно использовать не более чем для одной продажи в течение двух лет.
• „Pärandina saadud vara soetamismaksumuseks loetakse üksnes pärija tehtud kulud.“ [8] (перевод: стоимостью приобретения унаследованного имущества считаются только расходы наследника; TuMS § 38 lg 1¹) – у унаследованной недвижимости стоимость приобретения – это собственные расходы наследника.

Что делать

1. Проверьте, подпадает ли продажа под одно из оснований освобождения, прежде всего было ли жильё Вашим местом жительства вплоть до отчуждения (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1] и не использовали ли Вы освобождение по месту жительства в последние два года (TuMS § 15 lg 6) [1].
2. Соберите документы, подтверждающие расходы на приобретение, улучшение и дополнение, а также уплаченные посреднические вознаграждения и пошлины (TuMS § 38 lg 1) [8] и расходы, непосредственно связанные с продажей (TuMS § 37 lg 1) [2].
3. Рассчитайте прибыль: цена продажи минус стоимость приобретения и расходы, непосредственно связанные с продажей (TuMS § 37 lg 1) [2].
4. Задекларируйте прибыль в декларации о доходах не позднее 30 апреля года, следующего за годом поступления денег от продажи (TuMS § 36 lg 1; TuMS § 44 lg 1) [9] [4].
5. Внесите доплату налога не позднее 1 октября календарного года, следующего за периодом налогообложения (TuMS § 46 lg 3) [5].

Частые вопросы

Облагается ли продажа унаследованной квартиры?

Само принятое наследство подоходным налогом не облагается (TuMS § 15 lg 4 p 1) [1], но прибыль от продажи унаследованной недвижимости облагается в общем порядке, если не применяется ни одно из освобождений части 5 (TuMS § 15 lg 1) [1]. Стоимостью приобретения унаследованного имущества считаются только расходы наследника (TuMS § 38 lg 1¹) [8]. По позиции Государственного суда, условие об использовании жилья как места жительства неразрывно связано с личностью и к наследнику не переходит; наследник может воспользоваться освобождением, если сам жил в этом помещении до отчуждения (RK 3-16-903/32) [11], то есть использовал его как своё место жительства вплоть до отчуждения (TuMS § 15 lg 5 p 1) [1].

Облагается ли продажа дачи?

Нет, если дача или садовый домик в качестве движимой вещи или существенной части недвижимой вещи находились в Вашей собственности более двух лет, а площадь участка не превышает 0,25 гектара (TuMS § 15 lg 5 p 4) [1].

Облагаются ли деньги, которые покупатель платит прямо в погашение моего кредита?

Да. По позиции Государственного суда, для налогообложения не имеет значения, как используется прибыль от продажи и поступают ли деньги непосредственно продавцу или перечисляются третьим лицам в погашение его долгов (RK 3-3-1-63-14) [10].

Должен ли нерезидент платить налог с продажи недвижимости в Эстонии?

Да. Прибыль нерезидента от отчуждения имущества облагается, если проданная или обменянная недвижимость находится в Эстонии (TuMS § 29 lg 4 p 1) [12]. Нерезидент подаёт декларацию о доходах за такой доход, с которого подоходный налог не был удержан (TuMS § 44 lg 1) [4].

Если цена получена частями, облагается ли всё в год продажи?

Доход физического лица учитывается в том периоде налогообложения, когда он поступил (TuMS § 36 lg 1) [9]. Поэтому каждый платёж декларируют в декларации за тот год, когда он поступил (TuMS § 36 lg 1; TuMS § 44 lg 1) [9] [4].