Üüritulu maksustamine

Milline üüritulu on maksustatav?

Residendist füüsilise isiku maksustatava tulu hulka kuuluvad muu hulgas renditulu ja litsentsitasud (TuMS § 12 lg 1 p 4) [1]. Renditulu on üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest ning muu tasu, mis on saadud seadusest või tehingust tuleneva eseme kasutamise piirangu talumise eest (TuMS § 16 lg 1) [2].

Renditulu hulka ei kuulu kõrvalkulude ja koormiste kandmine renditulu saaja eest ega nende kandmise hüvitamine renditulu saajale (TuMS § 16 lg 1) [2]. Kõrvalkulud on võlaõigusseaduse (VÕS) järgi tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega (VÕS § 292 lg 1) [7]. Kui üürnik tasub need kulud või hüvitab need Teile, ei ole see seega Teie renditulu.

Tulumaksu määr on 22% (TuMS § 4 lg 1) [3]. Residendist füüsilise isiku maksustamisperioodi tulust arvatakse maha maksuvaba tulu 8400 eurot; seda ei kohaldata alates maksustamisperioodist, kui isik jõuab vanaduspensioniikka (TuMS § 23 lg 1) [8]. Maksuvaba tulu vanaduspensionieas on sätestatud eraldi (TuMS § 23⁵) [9].

Kui palju kulusid saab üüritulust maha arvata?

Eluruumi üürimisel on seaduses kindel mahaarvamine: võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20% (TuMS § 39¹) [4]. Säte ei seo seda protsenti Teie tegelike kulude suurusega. Eluruum on VÕS-i järgi elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks (VÕS § 272 lg 1) [10].

Teistsugune on olukord ettevõtluse puhul. Ettevõtlustulu võib hõlmata ka renditulu (TuMS § 14 lg 4) [11]. Äriregistrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja võib teha oma ettevõtlustulust seaduses lubatud mahaarvamisi (TuMS § 14 lg 5) [11], sealhulgas arvata maha kõik maksustamisperioodi jooksul tehtud dokumentaalselt tõendatud ettevõtlusega seotud kulud (TuMS § 32 lg 1) [12]. Kui kulu on ettevõtlusega seotud vaid osaliselt, võib selle maha arvata vaid ettevõtlusega seotud ulatuses (TuMS § 32 lg 3) [12].

Kuidas ja millal üüritulu deklareerida?

Füüsilise isiku tulumaksu maksustamisperiood on kalendriaasta (TuMS § 3 lg 1) [13]. Tuludeklaratsioon tuleb esitada Maksu- ja Tolliametile hiljemalt maksustamisperioodile järgneva aasta 30. aprilliks; e-teenuse vahendusel saab seda teha alates järgneva aasta 15. veebruarist (TuMS § 44 lg 1) [5].

Maksu- ja Tolliamet täidab tuludeklaratsiooni oma andmete alusel eelnevalt, kuid maksumaksja on kohustatud kontrollima selles toodud andmete õigsust ning ebaõigsuse või puudulikkuse korral esitama parandatud ja täiendatud deklaratsiooni (TuMS § 44 lg 1¹) [5]. Residendist füüsiline isik, kellele kuulub Eestis asuv korteriomand või kinnisasi või kes on hooneühistu liige, kinnitab tuludeklaratsioonis renditulu saamist või mittesaamist (TuMS § 44 lg 1⁴) [5].

Juurdemakse tuleb tasuda hiljemalt maksustamisperioodile järgneva kalendriaasta 1. oktoobriks (TuMS § 46 lg 3) [6].

Kui üüri maksab Teile tulumaksu kinnipidaja, näiteks residendist juriidiline isik või füüsilisest isikust ettevõtja (TuMS § 40 lg 1) [14], peetakse residendist füüsilisele isikule makstavalt renditulult tulumaks kinni (TuMS § 41 p 7) [15] 22% määra järgi (TuMS § 43 lg 1 p 1; TuMS § 4 lg 1) [16] [3]. Maksustamisperioodi tulumaksu kogusummast arvatakse maha kinni peetud tulumaks (TuMS § 46 lg 2) [6] ning enammakstud maksusumma tagastatakse (TuMS § 46 lg 6) [6].

Kuidas maksustatakse lühiajalist majutust?

Turismiseaduse (TurS) järgi on majutusteenus „ajutise ööbimisvõimaluse pakkumine“ (TurS § 17 lg 2) [17]. Majutusteenuseks ei loeta majutamist, mille puhul sõlmitakse eluruumi üürileping (TurS § 17 lg 3 p 2) [17]. Majutusettevõtte liikide hulgas on ka külaliskorter, kus korter antakse tervikuna majutusteenuse kasutaja kasutusse, ja kodumajutus (TurS § 18 lg 8 ja 9) [18].

Seda eristust tasub arvestada, sest 20% mahaarvamine on seotud võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepinguga (TuMS § 39¹) [4]. VÕS-i elu- ja äriruumide üürimise sätteid ei kohaldata majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu ega muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele (VÕS § 272 lg 4 p 1) [10].

Ettevõtlus on isiku iseseisev majandus- või kutsetegevus, mille eesmärgiks on tulu saamine muu hulgas teenuse osutamisest (TuMS § 14 lg 2) [11]. Ettevõtlusest saadud tulu maksustatakse tulumaksuga (TuMS § 14 lg 1) [11]. Kui majutuse pakkumine vastab ettevõtluse mõistele, on saadud tulu ettevõtlustulu (TuMS § 14 lg 1 ja 2) [11]. Ettevõtlusega seotud kulusid saab ettevõtlustulust maha arvata äriregistrisse või lepinguriigi registrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja (TuMS § 14 lg 5; TuMS § 32 lg 1) [11] [12]. Majutusteenuse osutaja tagab majutusteenuse kasutaja registreerimise üldjuhul reisidokumendi või isikutunnistuse alusel enne majutusteenuse osutamise algust (TurS § 24 lg 1) [19].

Mida seadus ütleb

• „Tulumaksuga maksustatakse üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest“ (TuMS § 16 lg 1) [2] – üür on maksustatav tulu.
• „Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.“ (TuMS § 39¹) [4] – mahaarvamine tehakse tuludeklaratsioonis.
• „Tulumaksu määr, välja arvatud lõigetes 2 ja 5 ning § 43 lõikes 4 nimetatud juhtudel, on 22%.“ (TuMS § 4 lg 1) [3] – üüritulule kehtib üldine määr.
• „Majutusteenus on ajutise ööbimisvõimaluse pakkumine.“ (TurS § 17 lg 2) [17] – majutamist, mille puhul sõlmitakse eluruumi üürileping, majutusteenuseks ei loeta (TurS § 17 lg 3 p 2) [17].

Mida teha

1. Pidage arvestust kalendriaasta jooksul saadud üüri kohta (TuMS § 3 lg 1) [13] ja eristage sellest kõrvalkulude ja koormiste hüvitised, mis renditulu hulka ei kuulu (TuMS § 16 lg 1) [2].
2. Kontrollige, kas Teie leping on eluruumi üürileping; sellisel juhul arvatakse üürist tuludeklaratsioonis maha 20% (TuMS § 39¹; VÕS § 272 lg 1) [4] [10].
3. Avage eeltäidetud tuludeklaratsioon (alates 15. veebruarist), kontrollige andmeid ja lisage puuduv renditulu (TuMS § 44 lg 1 ja 1¹) [5]. Kinnitage renditulu saamine või mittesaamine (TuMS § 44 lg 1⁴) [5].
4. Esitage deklaratsioon hiljemalt 30. aprilliks ja tasuge juurdemakse hiljemalt 1. oktoobriks (TuMS § 44 lg 1; TuMS § 46 lg 3) [5] [6].
5. Kui pakute lühiajalist majutust ettevõtlusena, arvestage ettevõtlustulu reeglitega (TuMS § 14 lg 2 ja 5) [11] ning majutusteenuse kasutajate registreerimise kohustusega (TurS § 24 lg 1) [19].

Korduma kippuvad küsimused

Mis saab, kui üüri maksja on tulumaksu juba kinni pidanud?

Kinni peetud tulumaks arvatakse maksustamisperioodi tulumaksu kogusummast maha (TuMS § 46 lg 2) [6]. Eluruumi üürilt arvatakse 20% maha tuludeklaratsioonis (TuMS § 39¹) [4]; enammakstud maksusumma tagastatakse (TuMS § 46 lg 6) [6].

Kas üürniku makstud kommunaalkulud on minu tulu?

Renditulu hulka ei kuulu võlaõigusseaduse § 292 tähenduses kõrvalkulude kandmine renditulu saaja eest ega nende kandmise hüvitamine renditulu saajale (TuMS § 16 lg 1) [2].

Kas remondi- või laenukulud saab üüritulust maha arvata?

Eluruumi üürilt arvatakse üürimisega seotud kulude katteks maha 20% (TuMS § 39¹) [4]. Dokumentaalselt tõendatud ettevõtlusega seotud kulusid saab maha arvata äriregistrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja (TuMS § 14 lg 5; TuMS § 32 lg 1) [11] [12].

Kas üürilt tuleb maksta käibemaksu?

Kinnisasja või selle osa üürile andmine on käibemaksuvaba, kuid majutusteenuse osutamisele maksuvabastust ei kohaldata (KMS § 16 lg 2 p 2) [20]. Maksukohustuslasena registreerimise kohustus tekib, kui isiku kalendriaasta käive, mille tekkimise koht on Eesti, ületab kalendriaasta algusest 40 000 eurot; kohustust ei teki, kui kogu käibe moodustab maksuvaba ja nullprotsendise määraga maksustatav käive (KMS § 19 lg 1) [21].

Elan välismaal, kuid annan Eestis korterit üürile. Kas maksan Eestis tulumaksu?

Mitteresidendi renditulu maksustatakse, kui see saadakse esemelt, mis on kantud või tuleb kanda Eesti registrisse (TuMS § 29 lg 6 p 2) [22]. Mitteresidendile makstavalt renditulult peetakse tulumaks kinni (TuMS § 41 p 7) [15] ja see on Eesti tuluallikast saadud tulu maksustamisel lõplik tulumaks, välja arvatud juhul, kui tulu saadi Eestis asuva püsiva tegevuskoha kaudu (TuMS § 43 lg 4) [16]. Mitteresident esitab tuludeklaratsiooni ainult sellise tulu kohta, millelt ei ole tulumaksu kinni peetud (TuMS § 44 lg 1) [5].