Квартирное товарищество: права и обязанности владельца квартиры

Кто является членом квартирного товарищества?

Квартирное товарищество – юридическое лицо частного права, членами которого являются все владельцы квартирных собственностей одного недвижимого имущества, разделённого на квартирные собственности (KrtS § 1 lg 4) [1]. Членство вытекает из закона и следует за квартирой: при отчуждении квартирной собственности права и обязанности владельца переходят к приобретателю с момента перехода права собственности (KrtS § 43 lg 1) [5].

Сколько нужно платить за содержание дома?

Основа платежей – хозяйственный план. Его составляет правление на хозяйственный год, а утверждает общее собрание владельцев квартир (KrtS § 41 lg 1 и 3) [6].

Основное правило: авансовые платежи вносятся соразмерно доле владельца в общей собственности (KrtS § 40 lg 1) [2]. Устав может предусмотреть иное распределение, если оно с учётом всех обстоятельств разумно и не наносит чрезмерного ущерба законным интересам ни одного владельца; например, расходы, зависящие от фактического потребления, можно оплачивать по объёму потреблённой услуги (KrtS § 40 lg 2) [2]. По практике Государственного суда (Riigikohus) это исключение нужно толковать узко и применять только в исключительных случаях (RK 2-18-12753/34) [7].

Владелец может отказаться нести расходы, с которыми он не согласился, если требовать их от него противоречило бы принципу добросовестности (KrtS § 40 lg 3) [2]. Даже если хозяйственный план не утверждён, товарищество может требовать возмещения расходов, если несение конкретных расходов решило общее собрание (RK 2-19-8045/46) [8].

Что будет, если не платить за содержание?

• Пеня. Товарищество может требовать пеню в размере, установленном во втором предложении части 1 § 113 закона об обязательственном праве (KrtS § 42 lg 1) [3], то есть установленная законом процентная ставка плюс восемь процентов годовых (VÕS § 113 lg 1) [9]. Иную ставку пени можно предусмотреть только в соглашении об обособленной собственности (eriomandi kokkulepe) (KrtS § 42 lg 1) [3].
• Расходы на взыскание. Товарищество может требовать их возмещения в общей сумме до 30 евро, если требование составляет до 500 евро; до 40 евро, если требование больше 500 евро и до 1000 евро; до 50 евро, если требование больше 1000 евро (KrtS § 42 lg 2) [3]. Больший ущерб можно требовать только при исключительных обстоятельствах (KrtS § 42 lg 3) [3].
• Залоговое право. Для обеспечения требований, вытекающих из квартирной собственности, у товарищества есть залоговое право на квартирную собственность, к которому применяются правила об ипотеке первой очереди (KrtS § 44 lg 1 и 2) [10]. Его размер равен сумме расходов на содержание этой квартиры за предыдущий хозяйственный год, но не более 50 процентов суммы, распределяемой в исполнительном производстве или полученной от продажи предмета залога в конкурсном производстве (KrtS § 44 lg 3) [10]; в соглашении об обособленной собственности можно установить для залогового права твёрдую денежную сумму (KrtS § 44 lg 6) [10].
• Новый владелец. При отчуждении квартиры, кроме исполнительного и конкурсного производства, приобретатель отвечает перед товариществом как поручитель по вытекающим из квартирной собственности обязательствам продавца, ставшим исполнимыми, в пределах стоимости квартирной собственности (KrtS § 43 lg 2) [5].
• Требование об отчуждении. Если владелец просрочил оплату расходов на содержание не менее чем за шесть месяцев более чем на три месяца, владельцы квартир могут большинством голосов решить потребовать, чтобы он произвёл отчуждение своей квартиры (KrtS § 32 lg 2 p 2 и lg 3) [11]. Если он не сделает этого в течение трёх месяцев с предъявления требования, об отчуждении решает суд; иск нужно подать до истечения одного года с предъявления требования (KrtS § 33 lg 1 и 3) [12].

Как принимаются решения общего собрания?

Решения, принимаемые большинством голосов, принимаются на общем собрании владельцев квартир (KrtS § 20 lg 1) [13]. Общее собрание созывает правление, и о созыве нужно уведомить не менее чем за семь дней, если устав не предусматривает более длительного срока (KrtS § 20 lg 1; MTÜS § 20 lg 1 и 5) [13] [14]. Если владелец сообщил товариществу свой адрес электронной почты, уведомление отправляется на этот адрес (KrtS § 20 lg 4) [13].

• Кворум. Общее собрание правомочно, если участникам принадлежит более половины голосов и более половины долей в общей собственности, если устав не предусматривает иного (KrtS § 20 lg 2) [13]. Иначе правление созывает новое собрание с той же повесткой, которое правомочно независимо от числа участников (KrtS § 23 lg 1) [15].
• Голоса. Каждая квартирная собственность даёт один голос; устав может предусмотреть, что у каждого владельца один голос или что число голосов определяется размером доли в общей собственности (KrtS § 22 lg 1) [16].
• Что решается большинством. Вопросы обычного управления, например обычное содержание и ремонт общей собственности и создание резервного капитала и ремонтного фонда надлежащего размера, если устав не предусматривает более строгих требований (KrtS § 35 lg 1 и 2) [17]. Для перестройки, выходящей за рамки изменений, необходимых для содержания, нужно соглашение владельцев квартир (KrtS § 38 lg 1) [18]; при этом не требуется согласие того владельца, чьи права перестройка не затрагивает сверх меры, которую он обязан терпеть по закону (KrtS § 38 lg 2) [18].

Что делает правление?

Правление – руководящий орган товарищества, который представляет его и руководит им (KrtS § 24 lg 1) [19]. В правлении может быть от одного до трёх членов, если устав не предусматривает иного (KrtS § 24 lg 2) [19]. Правление не обязательно, если квартирных собственностей не больше десяти или все они принадлежат одному лицу; тогда владельцы руководят товариществом и представляют его совместно (KrtS § 24 lg 3 и 4) [19]. Член правления избирается на срок до трёх лет, если устав не предусматривает иного срока, и общее собрание может отозвать его в любое время независимо от причины, если устав не предусматривает, что отозвать можно только при существенном неисполнении обязанностей, неспособности руководить или по иной уважительной причине (KrtS § 24 lg 1; MTÜS § 28 lg 1¹, 2 и 3) [19] [20]. Это следует из закона о некоммерческих объединениях (mittetulundusühingute seadus, MTÜS), который применяется к правлению товарищества.

Правление составляет хозяйственный план и обязано составить новый и созвать внеочередное общее собрание, если действующий план не обеспечивает управление или постоянную платёжеспособность товарищества (KrtS § 41 lg 1 и 4) [6]. Владелец квартиры имеет право получать от правления информацию о деятельности товарищества и знакомиться с его документами (KrtS § 45 lg 1) [21].

Что говорит закон

• „Korteriühistu on eraõiguslik juriidiline isik, mille liikmeteks on kõik ühe korteriomanditeks jagatud kinnisomandi korteriomandite omanikud“ [1] (перевод: квартирное товарищество – юридическое лицо частного права, членами которого являются все владельцы квартирных собственностей одной недвижимости, разделённой на квартирные собственности; KrtS § 1 lg 4) – вступать отдельно не нужно.
• „Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.“ [2] (перевод: владельцы квартир вносят товариществу периодические авансовые платежи на основании хозяйственного плана соразмерно своей доле в общей собственности; KrtS § 40 lg 1) – если устав не предусматривает иного распределения, то чем больше Ваша доля, тем больше Ваша часть расходов.
• „Korteriomanik võib keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega.“ [2] (перевод: владелец может отказаться нести расходы, с которыми он не согласился, если требование их несения противоречило бы принципу добросовестности; KrtS § 40 lg 3) – это исключение, а не общее право не платить.
• „Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates.“ [4] (перевод: срок предъявления требования о признании решения органа товарищества недействительным – 60 дней со дня принятия решения; KrtS § 29 lg 3) – срок считается от принятия решения.

Что делать

1. Сообщите товариществу свой номер телефона или адрес электронной почты, а если живёте в другом месте – и почтовый адрес (KrtS § 46 lg 1 и 2) [22].
2. Посмотрите в хозяйственном плане и уставе, как распределяются расходы (KrtS § 40 lg 1 и 2; KrtS § 41 lg 1) [2] [6].
3. Если счёт кажется неверным, запросите у правления информацию и документы (KrtS § 45 lg 1) [21].
4. Если Вы не согласны с решением, подайте в суд в порядке производства по ходатайству заявление о признании решения недействительным в течение 60 дней со дня его принятия (KrtS § 29 lg 2 и 3) [4].
5. Если у Вас есть долг, погасите его как можно скорее: пеня начисляется с момента, когда обязательство стало исполнимым, до надлежащего исполнения (VÕS § 113 lg 1) [9].

Частые вопросы

Нужно ли вступать в квартирное товарищество?

Нет. Членами товарищества являются все владельцы квартир (KrtS § 1 lg 4) [1].

Должен ли я платить за ремонт, против которого голосовал?

Обычное содержание и ремонт владельцы решают большинством голосов (KrtS § 35 lg 1 и 2) [17]. Отказаться нести расходы, с которыми Вы не согласились, можно только если требовать их от Вас противоречило бы принципу добросовестности (KrtS § 40 lg 3) [2]; по практике Государственного суда на это можно ссылаться и тогда, когда решение об утверждении хозяйственного плана не оспаривалось (RK 2-19-8045/46) [8].

Отвечает ли покупатель квартиры за долги прежнего владельца?

Да, по вытекающим из квартирной собственности обязательствам прежнего владельца, ставшим исполнимыми, – как поручитель и в пределах стоимости квартирной собственности, кроме покупки в исполнительном или конкурсном производстве (KrtS § 43 lg 2) [5].

Может ли правление отказать в просмотре документов?

Правление может отказать, если есть основания полагать, что это может причинить существенный ущерб законным интересам другого владельца или третьего лица (KrtS § 45 lg 2) [21]. Тогда Вы можете потребовать решения общего собрания или обратиться в суд в порядке производства по ходатайству в течение двух недель с получения отказа; если правление не ответило в течение четырёх недель – в течение шести недель с подачи запроса (KrtS § 45 lg 3) [21].