Налог на доход от сдачи жилья в аренду

Какой доход от сдачи в аренду облагается налогом?

В облагаемый доход резидента – физического лица входят, среди прочего, доход от сдачи в аренду и лицензионные платежи (TuMS § 12 lg 1 p 4) [1]. Доход от сдачи в аренду – это наёмная и арендная плата, плата за установление права застройки и за терпение вещного обременения, а также иная плата за терпение ограничения пользования вещью, вытекающего из закона или сделки (TuMS § 16 lg 1) [2].

В доход от сдачи в аренду не входит несение за получателя дохода дополнительных расходов и обременений или их возмещение получателю дохода (TuMS § 16 lg 1) [2]. Дополнительные расходы (kõrvalkulud) по закону об обязательственном праве (võlaõigusseadus, VÕS) – это плата за услуги и действия наймодателя или третьего лица, связанные с использованием вещи и не связанные с улучшением предмета договора или устранением его недостатка (VÕS § 292 lg 1) [7]. Поэтому если наниматель оплачивает эти расходы или возмещает их Вам, это не Ваш доход от аренды.

Ставка подоходного налога – 22% (TuMS § 4 lg 1) [3]. Из дохода резидента – физического лица за период налогообложения вычитается необлагаемый доход 8400 евро; он не применяется начиная с периода, в котором человек достигает возраста пенсии по старости (TuMS § 23 lg 1) [8]. Необлагаемый доход в пенсионном возрасте установлен отдельной нормой (TuMS § 23⁵) [9].

Какие расходы можно вычесть из дохода от аренды?

При сдаче жилья в закон заложен фиксированный вычет: из арендной платы, полученной по договору найма жилого помещения в смысле закона об обязательственном праве, в декларации о доходах вычитается 20% для покрытия расходов, связанных со сдачей внаём (TuMS § 39¹) [4]. Норма не связывает этот процент с размером Ваших фактических расходов. Жилое помещение по VÕS – это жилой дом или квартира, пригодные для постоянного проживания (VÕS § 272 lg 1) [10].

Иначе обстоит дело с предпринимательством. Доход от предпринимательства может включать и доход от сдачи в аренду (TuMS § 14 lg 4) [11]. Предприниматель – физическое лицо (FIE), внесённый в коммерческий регистр, может делать из своего дохода от предпринимательства разрешённые законом вычеты (TuMS § 14 lg 5) [11], в том числе вычесть все документально подтверждённые расходы, связанные с предпринимательством, произведённые в течение периода налогообложения (TuMS § 32 lg 1) [12]. Если расход связан с предпринимательством лишь частично, его можно вычесть только в этой части (TuMS § 32 lg 3) [12].

Как и когда декларировать доход от аренды?

Период налогообложения подоходного налога физического лица – календарный год (TuMS § 3 lg 1) [13]. Декларацию о доходах нужно подать в Налогово-таможенный департамент (Maksu- ja Tolliamet) не позднее 30 апреля года, следующего за периодом налогообложения; через э-услугу это можно сделать начиная с 15 февраля следующего года (TuMS § 44 lg 1) [5].

Департамент заранее заполняет декларацию по имеющимся у него данным, но налогоплательщик обязан проверить их правильность и, если они неверны или неполны, подать исправленную и дополненную декларацию (TuMS § 44 lg 1¹) [5]. Резидент – физическое лицо, которому принадлежит квартирная собственность или недвижимость в Эстонии или который является членом жилищного товарищества (hooneühistu), подтверждает в декларации получение или неполучение дохода от аренды (TuMS § 44 lg 1⁴) [5].

Доплату нужно внести не позднее 1 октября календарного года, следующего за периодом налогообложения (TuMS § 46 lg 3) [6].

Если арендную плату Вам платит удерживающее налог лицо, например юридическое лицо – резидент или предприниматель – физическое лицо (TuMS § 40 lg 1) [14], с дохода от аренды, выплачиваемого резиденту – физическому лицу, удерживается подоходный налог (TuMS § 41 p 7) [15] по ставке 22% (TuMS § 43 lg 1 p 1; TuMS § 4 lg 1) [16] [3]. Из общей суммы налога за период налогообложения вычитается удержанный налог (TuMS § 46 lg 2) [6], а переплата возвращается (TuMS § 46 lg 6) [6].

Как облагается краткосрочное размещение?

По закону о туризме (turismiseadus, TurS) услуга размещения (majutusteenus) – это предоставление возможности временного ночлега: „Majutusteenus on ajutise ööbimisvõimaluse pakkumine.“ (TurS § 17 lg 2) [17]. Услугой размещения не считается размещение, при котором заключается договор найма жилого помещения (TurS § 17 lg 3 p 2) [17]. Среди видов предприятий размещения есть гостевая квартира (külaliskorter), где квартира целиком передаётся в пользование клиенту, и размещение на дому (kodumajutus) (TurS § 18 lg 8 и 9) [18].

Это различие важно, потому что вычет 20% привязан к договору найма жилого помещения в смысле закона об обязательственном праве (TuMS § 39¹) [4]. Положения VÕS о найме жилых и коммерческих помещений не применяются к договорам найма помещений предприятия размещения и помещений для отдыха сроком не более трёх месяцев, а также к договорам найма других помещений для временного пользования (VÕS § 272 lg 4 p 1) [10].

Предпринимательство – это самостоятельная хозяйственная или профессиональная деятельность лица, целью которой является получение дохода, в том числе от оказания услуг (TuMS § 14 lg 2) [11]. Доход от предпринимательства облагается подоходным налогом (TuMS § 14 lg 1) [11]. Если сдача жилья гостям отвечает понятию предпринимательства, полученный доход является доходом от предпринимательства (TuMS § 14 lg 1 и 2) [11]. Расходы, связанные с предпринимательством, может вычесть из дохода от предпринимательства предприниматель – физическое лицо, внесённый в коммерческий регистр или в регистр другого государства ЕЭЗ (TuMS § 14 lg 5; TuMS § 32 lg 1) [11] [12]. Поставщик услуги размещения обеспечивает регистрацию клиента, как правило, на основании проездного документа или удостоверения личности до начала оказания услуги размещения (TurS § 24 lg 1) [19].

Что говорит закон

• „Tulumaksuga maksustatakse üür, rent, tasu hoonestusõiguse seadmise ja reaalkoormatise talumise eest“ (TuMS § 16 lg 1) [2] – наёмная плата облагается налогом.
• „Võlaõigusseaduse tähenduses eluruumi üürilepingu alusel saadud üürist (§ 16 lõige 1) arvatakse tuludeklaratsioonis üürimisega seotud kulude katteks maha 20%.“ (TuMS § 39¹) [4] – вычет делается в декларации о доходах.
• „Tulumaksu määr, välja arvatud lõigetes 2 ja 5 ning § 43 lõikes 4 nimetatud juhtudel, on 22%.“ (TuMS § 4 lg 1) [3] – к доходу от аренды применяется общая ставка.
• „Majutusteenus on ajutise ööbimisvõimaluse pakkumine.“ (TurS § 17 lg 2) [17] – размещение, при котором заключается договор найма жилого помещения, услугой размещения не считается (TurS § 17 lg 3 p 2) [17].

Что делать

1. Ведите учёт арендной платы, полученной за календарный год (TuMS § 3 lg 1) [13], и отделяйте от неё возмещения дополнительных расходов и обременений, которые в доход от аренды не входят (TuMS § 16 lg 1) [2].
2. Проверьте, является ли Ваш договор договором найма жилого помещения; в таком случае из арендной платы в декларации вычитается 20% (TuMS § 39¹; VÕS § 272 lg 1) [4] [10].
3. Откройте предзаполненную декларацию (с 15 февраля), проверьте данные и добавьте недостающий доход от аренды (TuMS § 44 lg 1 и 1¹) [5]. Подтвердите получение или неполучение дохода от аренды (TuMS § 44 lg 1⁴) [5].
4. Подайте декларацию не позднее 30 апреля и внесите доплату не позднее 1 октября (TuMS § 44 lg 1; TuMS § 46 lg 3) [5] [6].
5. Если Вы сдаёте жильё на короткий срок в порядке предпринимательства, учитывайте правила о доходе от предпринимательства (TuMS § 14 lg 2 и 5) [11] и обязанность регистрировать клиентов (TurS § 24 lg 1) [19].

Частые вопросы

Что, если плательщик арендной платы уже удержал налог?

Удержанный налог вычитается из общей суммы подоходного налога за период налогообложения (TuMS § 46 lg 2) [6]. Из арендной платы за жильё 20% вычитается в декларации о доходах (TuMS § 39¹) [4]; переплата возвращается (TuMS § 46 lg 6) [6].

Коммунальные платежи нанимателя – это мой доход?

В доход от сдачи в аренду не входит несение за получателя дохода дополнительных расходов в смысле § 292 закона об обязательственном праве или их возмещение получателю дохода (TuMS § 16 lg 1) [2].

Можно ли вычесть расходы на ремонт или кредит?

Из арендной платы за жильё для покрытия расходов, связанных со сдачей внаём, вычитается 20% (TuMS § 39¹) [4]. Документально подтверждённые расходы, связанные с предпринимательством, может вычесть предприниматель – физическое лицо, внесённый в коммерческий регистр (TuMS § 14 lg 5; TuMS § 32 lg 1) [11] [12].

Нужно ли платить с арендной платы налог с оборота (käibemaks)?

Сдача внаём недвижимости или её части налогом с оборота не облагается, но на оказание услуги размещения это освобождение не распространяется (KMS § 16 lg 2 p 2) [20]. Обязанность зарегистрироваться плательщиком налога с оборота возникает, если оборот лица за календарный год с местом возникновения в Эстонии превышает с начала года 40 000 евро; она не возникает, если весь оборот составляют освобождённый от налога оборот и оборот, облагаемый по нулевой ставке (KMS § 19 lg 1) [21].

Я живу за границей, а квартиру сдаю в Эстонии. Плачу ли я налог в Эстонии?

Доход нерезидента от сдачи в аренду облагается налогом, если он получен от вещи, которая внесена или должна быть внесена в эстонский регистр (TuMS § 29 lg 6 p 2) [22]. С дохода от аренды, выплачиваемого нерезиденту, удерживается подоходный налог (TuMS § 41 p 7) [15], и при налогообложении дохода из эстонского источника он является окончательным, кроме случая, когда доход получен через постоянное место деятельности в Эстонии (TuMS § 43 lg 4) [16]. Нерезидент подаёт декларацию только о том доходе, с которого подоходный налог не был удержан (TuMS § 44 lg 1) [5].