Elamuseadus (ES)
in forcefrom 01.07.2026· RT I, 10.02.2026, 5· Ülemnõukogu
Versions (3) ▾
- from 01.07.2026in forceRT I, 10.02.2026, 5Compare with previous
- 01.07.2015 – 30.06.2026no longer in forceRT I, 23.03.2015, 98Compare with previous
- until 30.06.2015no longer in forceRT I, 21.03.2014, 40
Versions since 2010; “in force” is the text in force today.
Official English translation: Dwelling Act · RT V, 18.06.2026, 4
The official English translation is published in Riigi Teataja for information. Only the Estonian text has legal force.
The translation is of the version in force (since 01.07.2026).
Translation in Riigi Teataja ↗Contents
Click the dot before a section, subsection or point: exact citation, link, explanation, wording history, case law and notes.
§ 1
–
§ 1
–
§ 7. Vabariigi Valitsuse võimkond elamusuhete reguleerimisel
Valitsuse võimkonda elamusuhete reguleerimisel kuulub:
Repealed
eluruumi sotsiaalselt põhjendatud normi ja selle rakendamise erisuste kindlaksmääramine ;
Repealed
Repealed
muude küsimuste otsustamine, mis on seadusega antud valitsuse võimkonda.
Valitsuse võimkonda kuulub riigi omanduses olevate eluruumide valdamise, kasutamise ja käsutamise korra kehtestamine .
§ 7. Powers of Government of Republic in regulating housing relationships
(1) The following belong to the powers of the Government in regulating housing relationships:
2) determination of socially justified standards for dwellings and specifications for application thereof;
5) resolution of other matters assigned to the powers of the Government by law.
(2) The establishment of the procedure for possession, use and disposal of dwellings in state ownership belongs to the powers of the Government.
§ 8. Kohaliku omavalitsuse volikogu võimkond elamusuhete reguleerimisel
Kohaliku omavalitsuse volikogu võimkonda elamusuhete reguleerimisel tema haldusterritooriumil kuulub:
eluruumi või selle kasutusõigust mitteomavate, samuti elamistingimuste parandamisel abi vajavate isikute arvestuse korra kehtestamine;
Repealed
Repealed
muude küsimuste otsustamine, mis on seadusega antud kohaliku omavalitsuse volikogu võimkonda.
§ 8. Powers of local government council in regulating housing relationships
The following belong to the powers of a local government council in regulating housing relationships in the administrative territory of the local government council:
1) establishment of the procedure for keeping records of persons who have no dwelling or right to use a dwelling and persons who need assistance in improving their living conditions;
4) resolution of other matters assigned to the powers of the local government council by law.
§ 9
–
§ 9
–
§ 14
–
§ 14
–
§ 21
–
§ 21
–
IV. osa Eluruumi kasutamine eluruumi üürilepingu alusel › 1. peatükk Üldsätted
§ 32. Üürniku eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks
Lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul on lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks, välja arvatud käesoleva seaduse §-s 33 sätestatud juhtudel.
Kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei teavita teist poolt kirjalikult üürilepingu lõpetamisest või uue üürilepingu sõlmimisest, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole ette nähtud teisiti.
Kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist, on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks. Selle õiguse mittekasutamise korral loetakse üürileping pikenenuks esialgses lepingus näidatud tähtajaks. Pikenenud lepingule ei kohaldata käesoleva paragrahvi 1. lõike sätteid.
Käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 12¹ lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingu viieaastase tähtaja möödumisel selle üürilepingu ühekordseks pikendamiseks või uue üürilepingu sõlmimiseks.
§ 32. Preferential right of lessee for entry into new lease contract
(1) A lessee who has performed the contractual obligations as required has the preferential right to enter into a new lease contract upon expiry of the term of the contract, except in the cases provided for in § 33 of this Act.
(2) If neither of the parties notifies the other party in writing of termination of the lease contract or entry into a new lease contract before the expiry of the term of the lease contract, the contract is deemed to be extended for five years unless otherwise prescribed by the contract.
(3) If a lessee, regardless of the proposal made by the lessor before the expiry of the contract, circumvents the entry into a new contract but continues to use the dwelling, the lessor has the right to recourse to a court for entry into a new lease contract or termination of the contract within three months after delivering a written notice. If such right is not exercised, the lease contract is deemed to
be extended for the term indicated in the initial contract. The provisions of subsection 1 of this section shall not apply to the extended contract.
(4) This section applies, upon expiry of the five-year term of a residential lease contract specified in subsection 3 of § 121 of the Principles of Ownership Reform Act, to the single extension of such lease contract or entry into a new lease contract.
§ 33. Uue lepingu sõlmimisest keeldumine üürilepingu lõppemisel
Üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele (§ 32 1. lõige) võib üürileandja lepingu tähtaja möödumisel kohtus vaidlustada, kui:
üürnik korduvalt jättis täitmata oma lepingujärgsed kohustused või rikkus lepingu tingimusi;
üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele;
üürilepingu ese on välja arvatud eluruumide hulgast seoses ümberehitamisega mitteeluruumiks või füüsilise kulumise tõttu või kui see remondi käigus ei jäänud alles, oluliselt vähenes või suurenes;
üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.
üürnikul puudub kehtiv elamisluba.
Kui kohus teeb käesoleva paragrahvi 1. lõikes ettenähtud alustel otsuse uue üürilepingu sõlmimisest keeldumise kohta, kuuluvad üürnik ja temaga koos elavad isikud väljakolimisest keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata. Väljatõstmisel käesoleva paragrahvi 1. lõike punkti 3 alusel lasub kohalikul omavalitsusüksusel samaväärse eluruumi vastuandmise kohustus juhul, kui eluruum, millest välja tõstetakse, on riigi või munitsipaalomandis.
Kohus võib üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja temaga koos elavaid isikuid välja tõsta käesoleva paragrahvi 1. lõike punktide 2 ja 3 alusel ainult juhul, kui on täidetud üks alljärgnevatest tingimustest:
riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja temaga koos elavatele isikutele vastu teise, samaväärse eluruumi;
riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema notariaalselt kinnitatud.
Üürnik ja temaga koos elavad isikud on kohustatud üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui on täidetud üks käesoleva paragrahvi 3. lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimustest.
Kui kohalikul omavalitsusüksusel ei ole võimalik eluruumi vastu anda, eraldab vahendid vastavate eluruumide ehitamiseks või ostmiseks riik. Vahendite taotlemise ja eraldamise korra kehtestab Vabariigi Valitsus .
Käesolevat paragrahvi kohaldatakse omandireformi aluste seaduse § 12¹ lõikes 3 sätestatud eluruumi üürilepingute viieaastase tähtaja möödumisel.
§ 33. Refusal to enter into new contract upon expiry of lease contract
(1) Upon expiry of the term of the contract, the lessor may contest in court the preferential right of the lessee to enter into a new contract (subsection 1 of § 32) if:
1) the lessee repeatedly failed to perform his or her contractual obligations or violated the terms and conditions of the contract;
2) the leased dwelling is needed for the lessor or his or her family members to live in;
3) the object of the lease contract is excluded from the category of dwellings in connection with conversion into non-residential premises or because of natural wear and tear or if it was not preserved, or was reduced or enlarged significantly, during the renovation;
4) the lease contract was entered into for a term not exceeding one year with the obligation to vacate the dwelling after the expiry of the term of the contract;
5) the lessee has no valid residence permit.
(2) If a court makes a judgment on the refusal to enter into a new lease contract on the bases prescribed by subsection 1 of this section, the lessee and the persons living together with him or her are subject to eviction without providing another dwelling if they refuse to move out. In the case of eviction pursuant to clause 3 of subsection 1 of this section, the local government is obligated to provide an
equivalent dwelling if the dwelling from which the person or persons are evicted is in state or municipal ownership.
(3) Upon expiry of a lease contract, a court may evict the lessee, who had a lease contract in force at the time of return of the dwelling, and the persons living together with the lessee on the basis of clauses 2 and 3 of subsection 1 of this section only if one of the following conditions is fulfilled:
1) a state agency or the rural municipality or city government provides another equivalent dwelling for the lessee and persons living together with him or her;
2) a state agency or the rural municipality or city government or the lessor reach an agreement with the lessee and the persons living together with him or her for providing a suitable dwelling for them. The agreement may also be an agreement on payment of monetary compensation for vacating the
current dwelling. The agreement shall be notarised.
(4) The lessee and the persons living together with the lessee are required to vacate the dwelling in their use at the request of the lessor if one of the conditions provided for in clause 1 or 2 of subsection 3 of this section is fulfilled.
(5) If the local government is unable to provide another dwelling, the state shall allocate funds for construction or purchase of appropriate dwellings. The procedure for application for and allocation of funds shall be established by the Government of the Republic.
(6) This section applies upon expiry of the five-year term of a residential lease contract provided for in subsection 3 of § 121 of the Principles of Ownership Reform Act.
IV. osa Eluruumi kasutamine eluruumi üürilepingu alusel › 2. peatükk Poolte õigused ja kohustused eluruumi üürilepingu järgi
§ 35
–
§ 35
–
§ 37¹. Üüri piirmäär
Kohaliku omavalitsuse volikogul on õigus kehtestada oma haldusterritooriumil asuvatele munitsipaalomandis olevatele eluruumidele üüri piirmäärad. Kohaliku omavalitsuse volikogu muudab üüri piirmäärasid üks kord 12 kuu jooksul, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest piirmäärade kehtestamisest arvates muutunud.
Repealed
§ 37¹. Limit on amount of rent
(1) A local government council has the right to establish limits on the amounts of rent payable for dwellings in municipal ownership within its administrative territory. A local government shall change the limits on the amounts of rent once every twelve months if the prices which influence rent have changed since the previous establishment of limits.
§ 37²
–
§ 37²
–
§ 65
Käesolev seadus jõustub 1992. aasta 1. juulist. Seaduse jõustumise hetkest kaotab kehtivuse «Eesti NSV elamukoodeks».
§ 65
This Act enters into force as of 1 July 1992. Upon entry into force of this Act, the Estonian SSR Housing Code is repealed.
§ 68
Teenistuslikke eluruume ja ühiselamuid omavatel või kasutavatel juriidilistel isikutel esitada hiljemalt 1992. aasta 1. juuniks asukohajärgsele valla- või linnavalitsusele ettepanekud nende tunnistamiseks tööandja eluruumideks vastavalt käesoleva seaduse §-le 58. Teenistuslikele eluruumidele ja ühiselamutele, mida ei ole arvatud tööandja eluruumide hulka, kohaldatakse alates 1992. aasta 1. juulist käesoleva seaduse IV osa 2. peatüki sätteid ning neis elavate üürnikega loetakse eluruumi üürileping sõlmituks viieks aastaks.
§ 68
Legal persons who own or use staff dwellings and collective residences shall submit proposals to declare these to be employer's dwellings pursuant to § 58 of this Act to the rural municipality or city government of the registered office at the latest by 1 June 1992. As of 1 July 1992, the provisions of Chapter 2 of Part IV of this Act shall apply to staff dwellings and collective residences which have not been included in the category of employer's dwellings, and lease contracts shall be deemed to be entered into for five years with the lessees living therein.
§ 69
Käesoleva seaduse vastuvõtmisest alates lõpetada:
1) vabanenud eluruumide asustamine vastavalt «Eesti NSV elamukoodeksi» §-le 43. Nimetatud eluruumide asustamise otsustavad nende omanikud ja valdajad;
2) kohtumenetlus eluruumi üürilepingu muutmise nõudes «Eesti NSV elamukoodeksi» § 44 ja 86 alusel. Kohtuotsused neis asjades, mida ei ole selleks ajaks täidetud, täitmisele ei kuulu;
3) kohtumenetlus eluruumist väljatõstmise asjades «Eesti NSV elamukoodeksi» § 92 1. lõike punktide 1 ja 3 ning § 96 alusel. Kohtuotsused neis asjades, mida ei ole selleks ajaks täidetud, täitmisele ei kuulu.
§ 69. The following shall be terminated as of passing of this Act:
1) occupation of vacated dwellings pursuant to § 43 of the Estonian SSR Housing Code. Occupation of the specified dwellings shall be decided on by their owners and possessors;
2) judicial proceedings in a claim for amendment of a residential lease contract on the basis of §§ 44 and 86 of the Estonian SSR Housing Code. Court judgments in such matters which have not been executed by that time shall not be subject to execution;
3) judicial proceedings in matters of eviction from dwellings on the basis of clauses 1 and 3 of subsection 1 of § 92 and § 96 of the Estonian SSR Housing Code. Court judgments in such matters which have not been executed by that time shall not be subject to execution.
§ 70
Vabariigi Valitsusel:
1) kehtestada alates 1992. aasta 1. juulist riigile kuuluvate elamute ja eluruumide üürile andmise kord;
2) esitada Eesti Vabariigi kõrgeimale riigivõimuorganile 1992. aasta 1. juuniks ettepanekud Eesti Vabariigis kehtivate seaduste kooskõlla viimiseks käesoleva seadusega;
3) viia oma normatiivaktid kooskõlla käesoleva seadusega.
§ 70. The Government of the Republic shall:
1) establish the procedure for leasing of state-owned residential buildings and dwellings as of 1 July 1992;
2) submit proposals to bring Acts in force in the Republic of Estonia into conformity with this Act to the supreme body of power of the Republic of Estonia by 1 June 1992;
3) bring its legislation into conformity with this Act.
§ 71
Kohalike omavalitsuste volikogudel määrata 1992. aasta 1. juuliks kindlaks käesoleva seaduse § 8 alusel nende võimkonda kuuluvate küsimuste lahendamise ning nende omandisse kuuluvate eluruumide üürile andmise kord.
§ 71
Local government councils shall determine the procedure for resolution of matters belonging to their powers on the basis of § 8 of this Act and for leasing of the dwellings in their ownership by 1 July 1992.
§ 73
Omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi reguleerib käesolev seadus Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse §-s 12¹ sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse kuni nimetatud seaduse § 12¹ 3. lõikes sätestatud tähtaja lõpuni.
§ 73
The rights of the lessees who lived in the dwellings returned in the course of ownership reform on the date of return are regulated by this Act with the specifications provided for in § 121 of the Republic of Estonia Principles of Ownership Reform Act. The specifications apply until the expiry of the term provided for in subsection 3 of § 121 of the specified Act.